Czy ceny mieszkań i willi w Hiszpanii spadną, wzrosną czy pozostaną takie same?
Oczekiwania są następujące:
- W 2022 r. ceny nowo wybudowanych nieruchomości wzrosną na wszystkich Costas: w tym na Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Calida i na wyspach o 6,5%
- W przypadku dobrze wycenionych istniejących domów spodziewam się, że będzie niewielka marża negocjacyjna w wysokości od 3 do 5% od ceny wywoławczej
Jaki jest wpływ koronakryzysu na cenę domy w Hiszpanii?
Aby to zrozumieć, musimy cofnąć się do sytuacji sprzed marca 2020 roku, czyli do połowy 2019 roku.
Latem 2019 roku napisałem ostatnie strony książki „Jak kupić dom w Hiszpanii” i przygotowałem prognozę – drogie słowo na „prognozę” – o tym, co myślałem, że hiszpański rynek nieruchomości zrobi jesienią 2019. 2019 i do 2020*.
W kilku miejscach do lata 2019 r. rynek nieruchomości znów cicho się przegrzewał. Po kryzysie finansowym 2008 r. rynek wypełzł z dołka w latach 2014-2015.
Ceny nowych budynków w 2014 roku były niezwykle konkurencyjne i deweloperzy nie mogli ich długo utrzymać.
Klientów trzeba było przekonać do odkupienia planu, ponieważ zdjęcia zardzewiałych dźwigów budowlanych na opuszczonych placach wciąż utkwiły w pamięci wszystkich. Oczywiście bardzo pomaga wycena produktu w konkurencyjnej cenie. A te super konkurencyjne ceny nieruchomości były niedopowiedzeniem. A co powiesz na mieszkanie o powierzchni od 65 do 70 m² za 99 000 euro w odległości spaceru od plaży? W kolejnych latach gwałtowny wzrost cen następował po sobie. W latach 2016, 2017 i 2018, trzy lata z rzędu, nowo wybudowane nieruchomości rosły o około 6% rocznie. Dodajmy do tego: zbyt wielu deweloperów budujących ten sam rodzaj nieruchomości w tym samym miejscu, w tym samym czasie, a ceny znów znalazły się pod presją. Szczególnie na południowym wybrzeżu Costa Blanca (poniżej Alicante), regionie wokół Estepony i w mniejszym stopniu w regionie Murcji, od lata 2019 roku można było kupić okazje. Nagle basen, który normalnie kosztuje 20 000 euro dodatkowo, został wliczony w cenę, zamiast płacić za niego. Lub możesz ponownie negocjować cenę, gdzie wcześniej nie było to możliwe. W grudniu 2019 roku udało nam się wynegocjować dla naszych klientów ponad 500 000 euro rabatów w ciągu jednego miesiąca. Wtedy przewidywałem, że te rabaty na nowe konstrukcje potrwają co najmniej do lata 2020 roku, najwyżej do końca 2020 roku.
Czasami dostaję komentarz: „Masz kryształową kulę”. Nie, nie mam kryształowej kuli, ale codziennie stoję nogami na hiszpańskim rynku nieruchomości. Otrzymuję informacje zwrotne od naszych ludzi – zespołu 17 kobiet i mężczyzn, biur na różnych Costas – zarówno w Belgii, jak i Hiszpanii – i słyszę, co mówią klienci, a co mówią sprzedawcy i deweloperzy. Czytam wiele raportów od innych ekspertów od nieruchomości, banków, największych platform nieruchomościowych w południowej Europie. Tak, jestem maniakiem liczbowym.
Słyszę też, jak trudne lub łatwe są negocjacje dla naszych klientów. Deweloperzy projektów, którzy w innym przypadku nie byliby otwarci na negocjacje, nagle chcą negocjować. Z miesięcznych „list dostępności” (listy, które deweloperzy projektów wysyłają e-mailem do agentów nieruchomości z przeglądem nieruchomości, które zostały sprzedane i nadal są na sprzedaż), od drugiego kwartału 2019 r. widziałem, że sprzedaż przebiegała wolniej. Sprzedaż nieruchomości trwała dłużej. Wystąpił mały nadmiar zapasów, który musiał zostać wyeliminowany. Z powodu korony cały ten proces trwał dłużej niż oczekiwano.
Czy nadal istnieje popyt na wille i apartamenty w Hiszpanii?
Tak, był nadmiar, ale dzisiaj sytuacja jest zupełnie inna. Nadmiar został praktycznie wyeliminowany. Liczba wniosków budowlanych dotyczących budynków nieznacznie spadła z powodu korony.
Tak więc zapasy się zmniejszyły i w przygotowaniu jest mniej nowych nieruchomości, a jednocześnie rośnie popyt na nowe budynki. Hiszpanie chcą teraz także kupować nowe budynki, z dużymi oknami i dużą ilością miejsca na zewnątrz. To jest dodatkowe zapotrzebowanie na nowe konstrukcje, oprócz popytu ze strony obcokrajowców.
Podsumowując, popyt nieznacznie spadł w 2020 r., ponieważ nie byliśmy w stanie lub mieliśmy trudności z podróżowaniem, ale popyt na domy (wakacyjne) nie zniknął i teraz ponownie rośnie.
Z jednej strony jest to kwestia nadrabiania zaległości, ale z drugiej strony pojawia się również nowy popyt.
Wielu obcokrajowców zarobiło w ostatnich latach duże pieniądze na rynku nieruchomości we własnym kraju. Wystarczy pomyśleć o Danii i Holandii, ceny nieruchomości wzrosły o 15% tylko w ciągu ostatniego roku
Belgia, ze wzrostem cen od 5,2 do 7,5%, w zależności od tego, czy kupujesz mieszkanie, czy dom, to małe piwo, a ogólny (nowe budownictwo i istniejące nieruchomości) wzrost cen nieruchomości w 2021 r. w Hiszpanii +/- 4,5%, bardzo skromne.
I w przeciwieństwie do tego, o czym czasem odważycie się przeczytać w prasie belgijskiej i holenderskiej, apetyt na zagraniczne nieruchomości nie zmalał. Ludzie postrzegają ograniczenie podróży jako przejściowe. Parki wakacyjne i nieruchomości na wybrzeżu w naszym własnym kraju nie są pasją naszych klientów. Nasi klienci, podobnie jak Skandynawowie, Niemcy i Francuzi, szczególnie pragną słońca! I nie jest na sprzedaż w naszym kraju aż do odwołania, nie mówiąc już o Belgii czy Holandii. Klienci chcą także lepszej jakości życia. Dobry czas, inne tempo, cieszenie się wspaniałym hiszpańskim życiem razem z rodziną i przyjaciółmi. Twórz wspomnienia, którymi będą mogli się rozkoszować przez resztę roku. O to właśnie chodzi.
I wreszcie klienci, którzy są świadomi swojego budżetu, zrozumieli, że teraz w Hiszpanii mogą dostać więcej cegieł za swoje pieniądze. Kupując nową konstrukcję, oszczędzają też dużo pieniędzy na VAT. W Hiszpanii płacisz tylko 10% VAT zamiast 21%. Więc o 11% mniej. Możesz z tym zrobić kilka naprawdę fajnych rzeczy.
Oczekuje się, że popyt ze strony samych Hiszpanów również pozostanie silny.
Hiszpanie kupują głównie dlatego, że boją się surowego zamknięcia i nie chcą być ponownie „zamknięci” na małych przestrzeniach, z małymi oknami, mało światła i bez miejsca na zewnątrz.
Większość Hiszpanów nie przepadała za białymi, nowoczesnymi willami z oknami sięgającymi od podłogi do sufitu i dużą ilością światła, które lubią Belgowie i Holendrzy. Pływają głównie w morzu, a basen służy do ochłodzenia się tuż przed obiadem. Teraz chcą domów z morzami światła i własnym basenem. Stają się więc konkurentem obcokrajowców.
Wielu deweloperów sprzedaje więc, znacznie więcej niż w przeszłości, rodakom.
A co z pytaniem o istniejące domy, możesz zapytać?
Tam też jest wzrost. A rosnący popyt przy stałej podaży prowadzi do wzrostu ceny. W przypadku istniejących budynków istnieje różnica w popycie i cenie pomiędzy budynkami, które mają zostać wyremontowane, a budynkami, które już zostały wyremontowane. Popyt na nieruchomości niedawno wyremontowane jest najsilniejszy. Niewielu potencjalnych nabywców naprawdę chce przeprowadzić gruntowny remont. Kiedy mówią: „Przydałoby się trochę pracy”, zwykle mają na myśli wymianę kuchni lub łazienki i malowanie.
Ale większość istniejących nieruchomości na wybrzeżu pochodzi z lat 90., więc teraz ma ponad 30 lat; nie dostaniesz się tam z tą odrobiną farby; zwykle przynajmniej cała elektryczność, hydraulika i stolarka muszą zostać wymienione. A dom musi być całkowicie otynkowany zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz. A ta piękna stara podłoga często musi ucierpieć, ponieważ nie spełnia już współczesnych wymagań komfortu ogrzewania podłogowego. Te starsze nieruchomości mają tę wielką zaletę, że zazwyczaj znajdują się w uprzywilejowanej lokalizacji, bliżej morza. Więc jeśli gruntowny remont Cię nie przeraża, wciąż są perełki pomiędzy. Masz również większą szansę na zakup tego typu budynków, ponieważ właściciele odeszli, a młodsze pokolenie chce nowoczesnego budynku. Możesz dużo negocjować cenę z osobami, które pilnie potrzebują gotówki. To również jedna z pierwszych rzeczy, o których staramy się dowiedzieć, odwiedzając budynek dla klienta. Dlaczego sprzedawca chce sprzedawać i jak szybko musi to zrobić.
Podsumowując: istniejące starsze budynki, które nie zostały wyremontowane, można kupić w dobrej cenie. Ale pamiętaj o solidnym remoncie. Ostatnio wyremontowane nieruchomości cieszą się dużą popularnością, więc margines negocjacyjny jest minimalny. Jeśli chcesz, żebym umieścił na nim numer, powiedziałbym, że możliwe są zniżki od 3 do 5%. Na przykład w tym miesiącu (styczeń 2022) sprzedaliśmy niedawno odnowioną nieruchomość w Calpe za 475 000 euro. Cena wywoławcza wynosiła 495 000 euro i pozwolę sobie powiedzieć, że negocjacje toczyły się „twardo”.
Wniosek
Ceny w Hiszpanii, zarówno za apartamenty, jak i wille, na Costa Blanca, Costa del Sol, Costa Calida oraz na Teneryfie, Majorce i Ibizie rosną i dlatego na razie będą rosły.
W zależności od źródeł oczekiwany jest wzrost o około 6,5% dla całej Hiszpanii i dla całej podaży – tj. nowych konstrukcji i istniejących nieruchomości.
Deweloperzy, promotorzy budowy mówią o wzroście cen nawet o 10%.
