¿Los precios de los apartamentos y villas en España bajarán, subirán o se mantendrán igual?
Las expectativas son las siguientes:
- En 2022 los precios de las viviendas de obra nueva subirán en todas las Costas: incluyendo Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Cálida e islas un 6,5%
- Para las casas existentes a buen precio, espero que haya un pequeño margen de negociación del 3 al 5 % sobre el precio de venta
¿Cuál es el impacto de la coronacrisis en el precio de casas en España?
Para entender eso, tenemos que volver a la situación anterior a marzo de 2020, es decir, a mediados de 2019.
Durante el verano de 2019 escribí las últimas páginas del libro ‘Cómo comprar una casa en España’ e hice una previsión -palabra cara para ‘predicción’- sobre lo que pensaba que haría el mercado inmobiliario español en el otoño de 2019 y en 2020*.
En varios lugares, en el verano de 2019, el mercado inmobiliario se estaba sobrecalentando silenciosamente nuevamente. Después de la crisis financiera de 2008, el mercado salió del abismo en el período 2014-2015.
Los precios de las nuevas construcciones en 2014 fueron extremadamente competitivos y los promotores no pudieron sostenerlos por mucho tiempo.
Había que convencer a los clientes para que volvieran a comprar de un plan porque las fotos de grúas de construcción oxidadas en sitios de construcción abandonados todavía estaban grabadas en la memoria de todos. Por supuesto, fijar el precio de un producto a un precio competitivo ayuda mucho. Y esos precios inmobiliarios súper competitivos fueron un eufemismo. ¿O qué tal un apartamento de 65 a 70 m² por 99.000 euros a un paso de la playa? Los años siguientes se sucedieron las rápidas subidas de precios. En 2016, 2017 y 2018, tres años seguidos, las viviendas de obra nueva aumentaron aproximadamente un 6% anual. Agregue a eso: demasiados desarrolladores construyeron el mismo tipo de propiedad en el mismo lugar, al mismo tiempo, y los precios volvieron a estar bajo presión. Especialmente en la Costa Blanca Sur (por debajo de Alicante), la región alrededor de Estepona y, en menor medida, la región de Murcia, hubo gangas a partir del verano de 2019. De repente se incluyó en el precio una piscina, que normalmente cuesta 20.000 euros extra, en lugar de tener que pagarla. O podría negociar el precio nuevamente, donde antes no era posible. En diciembre de 2019 pudimos negociar más de 500 000 EUR de descuento para nuestros clientes en un mes. Luego predije que esos descuentos en nuevas construcciones durarían al menos hasta el verano de 2020, como mucho hasta finales de 2020.
A veces me sale el comentario: «¿Tienes una bola de cristal?». No, no tengo una bola de cristal, pero cada día estoy con mis dos pies en el mercado inmobiliario español. Recibo comentarios de nuestra gente, un equipo de 17 mujeres y hombres, oficinas en las diferentes Costas, tanto en Bélgica como en España, y escucho lo que dicen los clientes y lo que dicen el vendedor y los desarrolladores. Leí muchos informes de otros expertos inmobiliarios, bancos, las plataformas inmobiliarias más grandes del sur de Europa. Sí, soy un fanático de los números 😉.
También escucho cuán difíciles o fáciles son las negociaciones para nuestros clientes. Los desarrolladores de proyectos que de otro modo no estarían abiertos a las negociaciones de repente quieren negociar. De las ‘listas de disponibilidad’ mensuales (listas que los desarrolladores de proyectos envían por correo electrónico a los agentes inmobiliarios con una descripción general de las propiedades que se han vendido y aún están a la venta), vi desde el segundo trimestre de 2019 que las ventas fueron menos rápidas. Las propiedades tardaron más en venderse. Había un pequeño exceso de existencias que había que eliminar. Debido a la corona, todo este proceso tomó más tiempo de lo previsto.
¿Sigue habiendo demanda de villas y apartamentos en España?
Sí, había un exceso de existencias, pero hoy la situación es completamente diferente. El exceso de existencias ahora se ha eliminado virtualmente. El número de solicitudes de construcción para propiedades ha disminuido ligeramente debido a la corona.
Por lo tanto, el stock ha disminuido y hay menos propiedades de nueva construcción en trámite y, al mismo tiempo, la demanda de nuevas construcciones está aumentando. Los españoles ahora también quieren comprar nuevos edificios, con grandes ventanales y mucho espacio al aire libre. Esa es una demanda adicional de nueva construcción, además de la demanda de los extranjeros.
Conclusión, la demanda cayó ligeramente en 2020 porque no pudimos viajar o fue difícil viajar, pero la demanda de casas (de vacaciones) no ha desaparecido y ahora está repuntando nuevamente.
Por un lado, ahora se trata de ponerse al día, pero por otro lado también hay una nueva demanda.
Varios extranjeros han ganado mucho dinero en el mercado inmobiliario en su propio país en los últimos años. Solo piense en Dinamarca y los Países Bajos, los precios inmobiliarios han aumentado un 15 % solo en el último año
Con un aumento de precios del 5,2 al 7,5%, dependiendo de si compra un apartamento o una casa, Bélgica es una pequeña cerveza y el aumento general (nueva construcción e inmuebles existentes) en los precios inmobiliarios en 2021, en España , de +/- 4,5%, muy modesto.
Y a diferencia de lo que a veces se atreve a leer en la prensa belga y holandesa, el apetito por las propiedades extranjeras no ha disminuido. La gente ve la restricción de viaje como transitoria. Los parques de vacaciones y las propiedades en la costa de nuestro propio país no son lo que apasiona a nuestros clientes. ¡Nuestros clientes, junto con los escandinavos, alemanes y franceses, quieren especialmente sol! Y no está a la venta en nuestro propio país hasta nuevo aviso, y mucho menos en Bélgica o Holanda. Los clientes también quieren más calidad de vida. Tiempo de calidad, a un ritmo diferente, disfrutando de la maravillosa vida española junto a familiares y amigos. Cree recuerdos que puedan disfrutar durante el resto del año. De eso se trata.
Y finalmente, los clientes que son conscientes de su presupuesto han entendido que por una vez en España pueden obtener más ladrillos por su dinero. Si compran obra nueva, también ahorran mucho dinero en IVA. En España solo pagas el 10% de IVA en lugar del 21%. Entonces 11% menos. Puedes hacer cosas muy bonitas con eso.
También se espera que la demanda de los propios españoles se mantenga fuerte.
Los españoles compran principalmente porque el miedo es bueno después de un confinamiento estricto, y no quieren volver a estar ‘encerrados’ en espacios pequeños, con ventanas pequeñas, poca luz y sin espacio exterior.
La mayoría de los españoles no estaban muy interesados en las modernas villas blancas con ventanales del suelo al techo y mucha luz, que tanto gustan a los belgas y holandeses. Principalmente nadan en el mar y se utiliza una piscina para refrescarse justo antes del almuerzo. Ahora quieren esas casas con mares de luz y piscina propia. De modo que se convierten en la competencia de los extranjeros.
Muchos promotores, por lo tanto, venden, mucho más que antes, a sus compatriotas.
¿Y qué pasa con la demanda de viviendas usadas que podría preguntar?
También hay un aumento. Y una demanda creciente con una oferta constante conduce a un precio creciente. Para los edificios existentes, existe una diferencia en la demanda y el precio entre los edificios que aún están por renovar y los edificios que ya han sido renovados. La demanda de propiedades recientemente renovadas es más fuerte. Pocos compradores potenciales realmente quieren llevar a cabo una renovación a fondo. Cuando dicen: ‘Le vendría bien un poco de trabajo’, generalmente se refieren a reemplazar una cocina o baño y pintar un poco.
Pero gran parte de la propiedad existente en la costa es de la década de 1990, por lo que ahora tiene más de 30 años; no llegarás allí con esa mano de pintura; por lo general, al menos toda la electricidad, la plomería y la carpintería deben ser reemplazadas. Y la casa debe estar completamente enlucida tanto por dentro como por fuera. Y ese hermoso suelo antiguo a menudo tiene que sufrir porque ya no se ajusta a los requisitos de confort modernos de la calefacción por suelo radiante. Estas propiedades más antiguas tienen la gran ventaja de que suelen estar en una ubicación privilegiada, más cerca del mar. Entonces, si una renovación completa no le asusta, todavía hay gemas en el medio. También tiene una mejor oportunidad de poder comprar con ese tipo de edificios porque los propietarios fallecieron y la generación más joven quiere un edificio moderno. Puede negociar mucho sobre el precio con personas que necesitan efectivo con urgencia. Esa es también una de las primeras cosas que tratamos de averiguar cuando visitamos un edificio para un cliente. Por qué el vendedor quiere vender y qué tan rápido tiene que hacerlo.
En resumen: las propiedades antiguas existentes, no renovadas, se pueden comprar a buen precio. Pero tenga en cuenta una renovación considerable. Las propiedades recientemente renovadas son muy populares, por lo que el margen de negociación es mínimo. Si quiere que le ponga un número, diría que son posibles descuentos entre el 3 y el 5%. Por ejemplo, este mes (enero 2022) vendimos una propiedad recién reformada en Calpe por 475.000 euros. El precio de venta era de 495.000 euros y déjenme decir que las negociaciones se jugaron ‘duro’.
Conclusión
Los precios en España, tanto de apartamentos como de villas, en la Costa Blanca, Costa del Sol, Costa Cálida y las islas de Tenerife, Mallorca e Ibiza están subiendo y por tanto seguirán subiendo de momento.</p > p>
Según las fuentes, se espera un aumento de aproximadamente un 6,5% para el conjunto de España y para toda la oferta, es decir, obra nueva y inmuebles existentes.
Promotores, promotores de la construcción hablan de subidas de precios de hasta un 10 %.< /p>
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*Lea la historia completa del mercado inmobiliario residencial español desde 2000 hasta 2019, que encontrará en el capítulo 10 años de historia inmobiliaria española p 42 Del libro Cómo comprar una casa en España.
