Bij de aankoop van een huis zitten kosten verbonden. Dit zijn bijkomende kosten en worden ook wel kosten koper genoemd. Sommige bijkomende kosten worden vaak over het hoofd gezien, maar zijn wel belangrijk om te onthouden. Ben jij van plan een tweede verblijf te kopen in Spanje? Weet dan dat bij de verkoopprijs van een woning worden nog extra kosten in rekening gebracht om zo tot het totale aankoopbudget te komen. Over welke kosten gaat het? Wij zetten de 5 vaak bijkomende kosten bij het kopen van huis in Spanje op een rijtje:
5 vaak bijkomende kosten
- BTW of overdrachtskosten
- Notariskosten
- advocaatkosten
- zegelrechten
- Inrichting en/of afwerkingskosten
Extra BTW of overdrachtskosten (ITP) bij aankoop van een nieuwbouw of bestaand pand
Net zoals in België en Nederland is er een verschil in bijkomende kosten naar gelang het gaat over een nieuwbouw of een bestaand pand.
overdrachtskosten bij nieuwbouw
Bij nieuwbouw betaal je boven op de aankoopprijs, BTW(IVA). Die bedraagt op het vaste land 10%. Hier zie je duidelijk, dat Spaans vastgoed kopen, een heel groot voordeel heeft tegenover vastgoed kopen in België of Nederland, want daar betaal je wel 21% BTW. Er zijn dus goede redenen om een tweede verblijf in Spanje te kopen.
overdrachtskosten bij een bestaand pand
Bij een bestaande woning komen er overdrachtskosten/verkooprechten, ITP, bij.
De ITP hangt af van het gewest waarin de woning ligt en varieert tussen de 7 en 11% (op datum van Februari 2023). Spanje heeft 17 autonome gewesten en die mogen elk, autonoom, beslissen welk tarief ze toepassen. Andalucia, daar valt de Costa del Sol onder, hanteert een vlaktaks van 7%. Dat wil zeggen of je nu een appartement, huis of villa koopt van 300 000 euro of van 3 miljoen euro, je betaalt altijd 7% extra taks. In het gewest Murcia, de Costa Calida ligt hier, betaal je ook een vlaktaks maar hier is die 8%. In Communidad de Valenciana, hier vallen Alicante en Valencia onder en ook de Costa Blanca, is het een oplopend tarief. Je betaalt 10% overdrachtskosten op alle bedragen onder 1 miljoen euro en op de schijven daar boven 11%. Kortom, de ITP hangt af van in welk gebied je het huis koopt.
Advocaat kosten: Wat doet de advocaat juist?
Zijn of haar meest cruciale taak is het onderzoek naar de legaliteit van het pand, onder andere het nakijken van de eigendomsrechten en de bouwvergunningen. Het is niet uitzonderlijk dat niet alle bouwsels in het eigendomsregister geregistreerd staan.
In principe vind je bijna alles terug op de Nota Simple. Maar latere uitbreidingen, denk maar aan schuurtjes, extra verdiepingen, zwembaden, enz. werden vroeger gewoonweg gebouwd zonder vergunning en achteraf ook niet geregistreerd in het eigendomsregister. Beetje bij beetje wordt dat register nu geactualiseerd en dat geeft meer houvast in het koopproces.
Opgelet het is niet omdat iets niet vergund is dat je dit niet nog kan regulariseren. Maar we raden ten zeerste aan dat de vorige eigenaar zorgt voor de regularisatie vóór je het pand koopt. Kwestie van geen kat in een zak te kopen.
Als je je advocaat een notariële volmacht geeft kan hij voor je een NIE-nummer aanvragen, Número de Identificación de Extranjeros. Een fiscaal herkenningsnummer voor alle buitenlanders die in Spanje een woning aankopen of er meer dan 183 dagen per jaar verblijven. Je hebt het nodig voor o.a. de registratie van je onroerend goed bij het kadaster, het openen van bankrekeningen, de aanvraag van telefoon, gas en elektriciteit en het afsluiten van verzekeringen en… belastingaangiftes.
Wat doet een advocaat nog meer?
Al wat wij gewoon zijn van een notaris namelijk, alle onderzoeksdaden. De advocaat zal nagaan welke lasten en schulden nog rusten op de eigendom. En dat gaat veel verder dan wat wij in België of Nederland gewoon zijn. Want in Spanje gaan de schulden niet mee met de ex-eigenaar maar blijven op het pand zitten. Achterstallige elektriciteits- en waterrekeningen, belastingen, hypothecaire kredieten of openstaande onderhoudskosten van gemeenschappelijke tuinen en zwembaden, als de advocaat ze niet in kaart brengt en afhoudt van de verkoop som die je aan de verkoper betaalt, draai jij op voor al die schulden. En dat is niet de bedoeling!
De advocaat zorgt er ook voor dat, als jij van een niet-resident koopt, dus van een verkoper die niet in Spanje woont, hij de nodige inningen doet om de meerwaardebelasting, te betalen door de verkoper, maar de verantwoordelijkheid van de koper, aan de overheid door te storten.
En hij vraagt meestal als fee, voor al dat onderzoek, 1% plus BTW. En neen, dit is geen taak van de notaris. En neen, de notaris moet jou dat ook niet vertellen!
Notariskosten? De notaris acteert en int!
Met acteren bedoelen we, hij noteert de overeenkomst tussen de partijen. Hij legt vast wie de verkoper en kopers zijn, kijkt hun identiteit na en noteert wie wat koopt en verkoopt. Zo is het voor iedereen, heel duidelijk wie eigenaar van wat is in Spanje. En jij int zegelrechten en alle taksen die vadertje staat opeist bij de verkoop van een pand. De rol van de notaris in Spanje is dus super beperkt. Je hebt er alle belang bij een advocaat, die jouw belangen bewaakt, in te schakelen.
Totaal bijkomende kosten
Het totaalplaatje komt er dan zo uit te zien:
- Aankoopprijs +
- BTW(IVA) 10% of
- Overdrachtskosten (ITP) vanaf 7%
- Advocaat: ongeveer 1,2%
- Notaris, zegelrecht, enz. 3,1%
- Totale kost nieuwbouw: +14,3%
- Totale kost bestaand pand vanaf +11,3%
- Extra budget te voorzien voor bijkomende kosten?
Kosten voor de inrichting en afwerking
Bijkomende kosten zijn bijvoorbeeld de kosten voor aanschaf van meubels, zonnetenten op het dakterras, extra kledingkasten op maat enz. Mogelijk heb je ook nog budget nodig om de woning verder af te werken. Zo zijn bijvoorbeeld niet in alle panden de keukens volledig ingericht, de “white goods”, keukentoestellen zoals een ijskast, vaatwasser enz. ontbreken dan nog.
Ook de airco, verwarming is soms enkel “pre-installed”. Dat wil zeggen, de luchtkanalen zitten erin, maar de buitenunits(motoren) zijn niet inbegrepen in de prijs.
Het is dus erg belangrijk om de totale uitgaven vooraf goed in kaart te brengen om er achteraf geen financiële kater of slapeloze nachten aan over te houden. Zo zorg je ervoor dat je droom, een droom blijft 😉.
