Bestaat in Spanje exclusiviteit?
Exclusiviteit bestaat in Spanje, maar het is eerder een uitzondering dan een regel. Het komt vooral voor bij dure en exclusieve panden die niet openbaar te vinden zijn op reguliere makelaarssites. Elk ander pand kan je terugvinden bij meerdere makelaars. Tot wel 300 makelaars of meer werken ook op dezelfde nieuwbouw panden.
Wat is exclusiviteit?
Exclusiviteit in vastgoed verwijst naar de overeenkomst tussen een verkoper en een makelaar waarbij de verkoper instemt om het pand uitsluitend via die specifieke makelaar te verkopen gedurende een bepaalde periode.
Voorbeeld van exclusiviteit bij bestaande panden
Bijvoorbeeld, voor de verkoop van een bestaande villa of appartement, gaat de verkoper akkoord om met maar één makelaar een contract af te sluiten. Anders dan in België zijn er geen vorm-vereisten voor deze verkoopmandaat. Je mag het dus overal afsluiten, bij de verkoper thuis, op het kantoor enz. Je kan het contract beperken in tijd of niet, dat kies je zelf.
Exclusiviteit bij nieuwbouwprojecten
Bij de nieuwbouwprojecten kiest de projectontwikkelaar of promotor er voor met heel veel verschillende makelaars te werken. Dit in tegenstelling tot Nederland of België waarbij een projectontwikkelaar er meestal voor kiest om met 1 tot 3 makelaars in zee te gaan.
Niet-exclusieve verkoop in Spanje
Zoals we net al zeiden is exclusiviteit in Spanje zeldzaam, In de Spaanse vastgoedmarkt worden bestaande panden vaak niet-exclusief verkocht. Dit betekent dat hetzelfde pand bij verschillende makelaars te vinden is.
Bij bestaande/resale of herverkooppanden worden de panden in 95% van de gevallen niet-exclusief verkocht. Je vindt dus hetzelfde pand bij tientallen makelaars terug, vaak met verschillende prijzen. Hoe werkt dit? Ofwel tekenen de eigenaars-verkopers een niet-exclusieve overeenkomst met verschillende makelaars, of één makelaar neemt het in portefeuille en deelt de informatie van het pand met andere makelaars. Als verkopers bijvoorbeeld bereid zijn de prijs te laten zakken, wordt dit niet aan alle makelaars gecommuniceerd met als gevolg dat de prijs niet correct is op de websites van de makelaars.
Valkuilen van exclusiviteit
Verkopers denken vaak dat het tekenen van contracten met meerdere makelaars zal leiden tot een snellere verkoop, maar dat is niet gegarandeerd. Een toegewijde makelaar, die goed thuis is in marketing en een netwerk heeft van andere professionele makelaars, verkoopt sneller dan een makelaar die korting geeft op zijn commissie om het pand in portefeuille te krijgen. In Spanje is er geen gebrek aan panden; de kunst is om klanten te vinden die over voldoende middelen beschikken om te kopen.
Kopers denken vaak dat het inschakelen van meer makelaars zorgt voor een ruimere keuze aan panden, maar ook hier geldt dat een goede makelaar bekend is in zijn regio en dus weet waar hij panden kan vinden die zich bevinden in dorpen waarin jij je thuis zult voelen. Kies dus de makelaar die je vertrouwt en laat diegene de panden voor je uitzoeken.
Betaal je als koper meer als makelaars samenwerken?
Het antwoord is nee! De makelaar die samenwerkt met andere makelaars om het pand te verkopen, deelt zijn commissie met de andere makelaar.
Wie betaald de commissie aan de makelaar in Spanje?
Jij betaalt in Spanje, als koper, geen commissie bij de aankoop van een villa of appartement. Het is de verkoper die de commissie betaalt. Dat is dus de bouwer, promotor, projectontwikkelaar of de private verkoper.
Waarom zie je op verschillende websites verschillende prijzen?
Wat vaak gebeurt is dat de verkoper, na een tijdje, als het pand niet verkocht is, aan één makelaar zegt dat de prijs mag zakken en “vergeet” dit aan de andere makelaars te vertellen of makelaars passen de prijzen op hun website niet aan. Eerlijk, de prijzen en het aanbod op je websites altijd helemaal juist hebben is een onmogelijke taak.
Er werken daarvoor te veel makelaars tegelijk op dezelfde panden.
Hoe weet je wat de juiste prijs en aanbod is?
Bij Azull gaan wij altijd, als een klant ons een resale pand aanwijst dat hij wil kopen, eerst uitzoeken wie de eigenaar is of wie de exclusieve makelaar is. Dat zijn de enige twee personen die de prijs bepalen en waar je mee kan onderhandelen.
Onze taak is dan ook om met de eigenaar of de makelaar die hem vertegenwoordigd in gesprek te gaan en voor jou de best mogelijk prijs te onderhandelen. En de best mogelijk prijs bij een bestaand pand is, de prijs waartegen de verkoper bereid is zijn pand te verkopen en jij blij bent dat te kopen! Onderhandelen is een kunst in Spanje. Dat kan je gerust aan ons overlaten. Lees hier meer over onderhandelen en bieden op Spaans vastgoed.
Bij nieuwbouw bellen we de sales verantwoordelijke van de bouwer om te weten te komen, wat er op dat moment nog beschikbaar is, maw te koop is en aan welke prijs. En dat is een moment opname. Het kan morgen anders zijn!
