PRIX POUR UN APPARTEMENT OU UNE VILLA EN ESPAGNE EN 2022. À QUOI VOUS ATTENDRE ?

Les prix des appartements et des villas en Espagne vont-ils baisser, augmenter ou rester les mêmes ?
Les attentes sont les suivantes :

• En 2022, les prix des nouvelles constructions augmenteront sur toutes les Costas : y compris la Costa del Sol, la Costa Blanca, la Costa Calida et les îles de 6,5 %
• Pour les maisons existantes à bon prix, je m’attends à ce qu’il y ait une petite marge de négociation de 3 à 5 % sur le prix demandé

Quel est l’impact de la coronacrisis sur le prix des maisons en Espagne ?

Pour comprendre cela, il faut remonter à la situation d’avant mars 2020, à savoir mi-2019.

Au cours de l’été 2019, j’ai écrit les dernières pages du livre « Comment acheter une maison en Espagne » et j’ai fait une prévision – un mot coûteux pour « prédiction » – sur ce que je pensais que le marché immobilier espagnol ferait en l’automne 2019 et jusqu’en 2020*.

À plusieurs endroits, à l’été 2019, le marché immobilier était à nouveau en surchauffe. Après la crise financière de 2008, le marché est sorti de son creux pendant la période 2014-2015.
Les prix des nouvelles constructions en 2014 étaient extrêmement compétitifs et les promoteurs n’ont pas pu les maintenir longtemps.

Les clients devaient être convaincus de racheter sur plan car les photos de grues de construction rouillées sur des chantiers abandonnés étaient encore gravées dans la mémoire de chacun. Bien sûr, fixer le prix d’un produit à un prix compétitif aide beaucoup. Et ces prix immobiliers super compétitifs étaient un euphémisme. Ou que diriez-vous d’un appartement de 65 à 70 m² pour 99 000 euros à deux pas de la plage ? Les années suivantes, les augmentations rapides des prix se sont succédées. En 2016, 2017 et 2018, trois années consécutives, la construction neuve a augmenté d’environ 6 % par an. Ajoutez à cela : trop de promoteurs construisant le même type de propriété au même endroit, au même moment, et les prix ont de nouveau été sous pression. Surtout sur la Costa Blanca Sud (en dessous d’Alicante), la région autour d’Estepona et dans une moindre mesure la région de Murcie, il y avait de bonnes affaires à faire à partir de l’été 2019. Du coup, une piscine, qui coûte normalement 20 000 euros supplémentaires, a été incluse dans le prix au lieu d’avoir à la payer. Ou vous pouvez négocier à nouveau le prix, ce qui n’était pas possible auparavant. En décembre 2019, nous avons pu négocier plus de 500 000 euros de remises pour nos clients en un mois. J’ai alors prédit que ces rabais sur les nouvelles constructions dureraient au moins jusqu’à l’été 2020, au plus jusqu’à la fin de 2020.

Parfois, j’entends le commentaire : « Avez-vous une boule de cristal ? ». Non, je n’ai pas de boule de cristal, mais je me tiens chaque jour avec mes deux pieds sur le marché immobilier espagnol. Je reçois les commentaires de nos collaborateurs – une équipe de 17 femmes et hommes, des bureaux sur les différentes Costas – en Belgique et en Espagne – et j’entends ce que disent les clients et ce que disent le vendeur et les développeurs. J’ai lu beaucoup de rapports d’autres experts immobiliers, de banques, des plus grandes plateformes immobilières du sud de l’Europe. Oui, je suis une maniaque des chiffres 😉.

J’entends également à quel point les négociations sont difficiles ou faciles pour nos clients. Les développeurs de projets qui autrement ne seraient pas ouverts aux négociations veulent soudainement négocier. D’après les ‘listes de disponibilité’ mensuelles (listes que les promoteurs de projets envoient par e-mail aux agents immobiliers avec un aperçu des propriétés qui ont été vendues et sont toujours à vendre), j’ai vu à partir du deuxième trimestre 2019 que les ventes allaient moins vite. Il a fallu plus de temps pour que les propriétés soient vendues. Il y avait un petit surstock qu’il a fallu éliminer. En raison du corona, tout ce processus a pris plus de temps que prévu.

Existe-t-il encore une demande de villas et d’appartements en Espagne ?

Oui il y avait un surstock mais aujourd’hui la situation est complètement différente. Le stock excédentaire a maintenant été pratiquement éliminé. Le nombre de demandes de construction de propriétés a légèrement diminué en raison du corona.
Ainsi, le stock a diminué et il y a moins de nouvelles constructions dans le pipeline et, en même temps, la demande de nouvelles constructions augmente. Les Espagnols veulent maintenant aussi acheter de nouveaux bâtiments, avec de grandes fenêtres et beaucoup d’espace extérieur. Il s’agit donc d’une demande supplémentaire de nouvelles constructions, en plus de la demande des étrangers.

Conclusion, la demande a chuté pendant un certain temps en 2020 parce que nous n’avons pas pu ou difficilement nous déplacer, mais la demande de maisons (de vacances) n’a pas disparu et se redresse maintenant.

D’une part, il s’agit maintenant de rattraper son retard, mais d’autre part, il y a aussi une nouvelle demande.

Un certain nombre d’étrangers ont gagné beaucoup d’argent sur le marché immobilier de leur propre pays ces dernières années. Pensez au Danemark et aux Pays-Bas, les prix de l’immobilier ont augmenté de 15 % rien que l’année dernière

Avec une hausse des prix de 5,2 à 7,5%, selon que l’on achète un appartement ou une maison, la Belgique est une petite bière et la hausse générale (construction neuve et immobilier existant) des prix de l’immobilier en 2021, en Espagne , de +/- 4,5%, très modeste.

Et contrairement à ce que l’on ose parfois lire dans la presse belge et hollandaise, l’appétit pour l’immobilier étranger n’a pas faibli. Les gens considèrent la restriction de voyage comme transitoire. Les parcs de vacances et les propriétés sur la côte dans notre propre pays ne sont pas ce qui passionne nos clients. Nos clients, avec les Scandinaves, les Allemands et les Français, ont surtout besoin de soleil ! Et jusqu’à nouvel ordre, il n’est pas en vente dans notre propre pays, encore moins en Belgique ou aux Pays-Bas. Les clients veulent aussi plus de qualité de vie. Du temps de qualité, un rythme différent, profiter de la merveilleuse vie espagnole avec la famille et les amis. Faites des souvenirs qu’ils peuvent se livrer pour le reste de l’année. C’est de cela qu’il s’agit.

Et enfin, les clients soucieux de leur budget ont compris que pour une fois en Espagne, ils peuvent en avoir plus pour leur argent. S’ils achètent une nouvelle construction, ils économisent également beaucoup d’argent sur la TVA. En Espagne, vous ne payez que 10% de TVA au lieu de 21%. Donc 11% de moins. Vous pouvez faire de très belles choses avec ça.

La demande des Espagnols eux-mêmes devrait également rester forte.

Les Espagnols achètent principalement parce que la peur est bonne après un confinement strict, et ils ne veulent pas être à nouveau « enfermés » dans de petits espaces, avec de petites fenêtres, peu de lumière et pas d’espace extérieur.

La plupart des Espagnols n’aimaient pas trop les villas modernes blanches avec des baies vitrées et beaucoup de lumière, dont les Belges et les Néerlandais sont friands. Ils nagent principalement dans la mer et une piscine sert à se rafraîchir juste avant le déjeuner. Maintenant, ils veulent ces maisons avec des mers de lumière et leur propre piscine. Ils deviennent donc la concurrence des étrangers.
Beaucoup de développeurs vendent donc, bien plus qu’avant, à des compatriotes.

Et qu’en est-il de la demande de maisons existantes, pourriez-vous vous demander ?

Il y a aussi une augmentation. Et une demande croissante avec une offre constante, conduit à une hausse des prix. Pour les bâtiments existants, il existe une différence de demande et de prix entre les bâtiments encore à rénover et les bâtiments déjà rénovés. La demande pour les propriétés récemment rénovées est la plus forte. Peu d’acquéreurs potentiels souhaitent vraiment effectuer une rénovation en profondeur. Lorsqu’ils disent : « Cela pourrait nécessiter quelques travaux », ils signifient généralement remplacer une cuisine ou une salle de bain et en repeindre. vous n’y arriverez pas avec ce coup de peinture; généralement, au moins toute l’électricité, la plomberie et la menuiserie doivent être remplacées. Et la maison doit être complètement plâtrée à l’intérieur et à l’extérieur. Et ce beau vieux plancher doit souvent souffrir car il ne répond plus aux exigences de confort modernes du chauffage au sol. Ces propriétés plus anciennes ont le grand avantage d’être généralement dans un emplacement privilégié, plus proche de la mer. Donc, si une rénovation en profondeur ne vous fait pas peur, il reste encore des joyaux entre les deux. Vous avez également de meilleures chances de pouvoir acheter avec ce type d’immeubles car les propriétaires sont décédés et la jeune génération veut un immeuble moderne. Vous pouvez négocier beaucoup sur le prix avec des personnes qui ont un besoin urgent d’argent. C’est aussi l’une des premières choses que nous essayons de savoir lorsque nous visitons un bâtiment pour un client. Pourquoi le vendeur souhaite-t-il vendre et dans quel délai doit-il procéder.
En résumé : les propriétés anciennes existantes, non rénovées, peuvent être achetées à un bon prix. Mais gardez à l’esprit une lourde rénovation. Les propriétés récemment rénovées sont très populaires, la marge de négociation est donc minime. Si vous voulez que je mette un chiffre dessus, je dirais que des remises entre 3 et 5% sont possibles. Par exemple, ce mois-ci (janvier 2022), nous avons vendu une propriété récemment rénovée à Calpe pour 475 000 euros. Le prix demandé était de 495 000 euros et autant dire que les négociations ont été jouées ‘dur’.

Conclusion

Les prix en Espagne, tant pour les appartements que pour les villas, sur la Costa Blanca, la Costa del Sol, la Costa Calida et les îles de Tenerife, Majorque et Ibiza augmentent et continueront donc d’augmenter pour le moment.</p >p>

Selon les sources, une augmentation d’environ 6,5 % est attendue pour l’ensemble de l’Espagne et pour l’ensemble de l’offre – c’est-à-dire les nouvelles constructions et les propriétés existantes.
Les promoteurs, les promoteurs de construction parlent d’augmentations de prix allant jusqu’à 10 %.

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*Veuillez lire l’historique complet du marché immobilier résidentiel espagnol de 2000 à 2019, que vous trouverez au chapitre 10 année de l’histoire de l’immobilier espagnol p 42 Extrait du livre Comment acheter une maison en Espagne.