Wat maakt investeren in hotels anders dan investeren in ander vastgoed zoals een appartement of villa? Wat zijn de bijzondere aandachtspunten en welke valkuilen zijn er te mijden bij het investeren in hotelvastgoed? Het grote verschil zit in het feit dat je tijdens de meeste hotelvastgoedprojecten, met meerdere (grote) partijen te maken hebt. Het kunnen drie tot vier partijen zijn die allemaal een ander businessmodel hebben en andere belangen hebben: de projectontwikkelaar, de promotor, een hotelketen en de investeerder.
De projectontwikkelaar
De projectontwikkelaar is de partij die het hele project op poten zet; die zoekt een locatie voor het hotel of vastgoed, bedenkt een concept, laat een ontwerp maken door de architect, zoekt aannemers en biedt het gehele project aan een investeerder aan. Zijn businessplan en belang is: zo goedkoop mogelijk grond kopen, goedkoop bouwen en het vastgoed duur verkopen.
De promotor
De promotor is de partij die het project op de markt zet en het vastgoed aanbiedt. Dat is een tussenpersoon die een service levert. Dat kan een bedrijf zijn dat hier speciaal voor wordt opgericht of het kan één of een groep van makelaars zijn die meestal in exclusiviteit werken. Exclusiviteit wil zeggen dat je enkel via hen het project kan kopen. De promotor zijn businessmodel is een marketingplan ontwikkelen, het nodige promomateriaal ontwerpen en sales mensen zoeken om het project aan de man of vrouw te brengen. Zijn belang is zo veel mogelijk vastgoed verkopen tegen een commissie per verkoop.
De investeerder van de hotels
De investeerder koopt het project van de ontwikkelaar, meestal via de tussenpersoon, zijnde de promotor of makelaar. In het verleden waren de investeerders voor grote hotelprojecten of ressorts meestal 1 of 2 grote partijen, bijvoorbeeld een pensioenfonds. Maar je ziet in het heden vaker dat de projecten ook worden aangeboden aan private personen die dan 1 of meer units kopen.
Een hotel of hotelketen
Wanneer je rendement wil, moet er ook goed verhuurd worden. Daarom zoekt de ontwikkelaar een samenwerking met een hotel of hotelketen. De grote hotels en hotelketen zijn enorme marketingmachines die proberen zo veel mogelijk kamers te verhuren. En ze nemen ook de dagelijkse uitbating voor hun rekening. Hoe bekender de naam hoe makkelijker het project verkocht kan worden aan de grote of kleine investeerders. Hoe beter de hotelkamers verhuurd worden, des te hoger het rendement. Maar ze doen dat natuurlijk niet gratis en ze stellen voorwaarden aan de inrichting. Het businessplan van de hotels is zo veel en zo duur mogelijk verhuren. Hun belang is de service in het hotel te maximaliseren tegen een zo laag mogelijke kost. En extra investeringen, zoals een renovatie na een aantal jaren, duwen ze liefst van al in de boot van de investeerder.
Drie valkuilen van het investeren in hotelvastgoed
Wie belooft wat en wat zijn je verplichtingen op termijn?
Kijk je contracten goed na. De meeste kopers en investeerders zijn zich er niet van bewust dat er zo veel partijen zijn en stellen dan ook geen of onjuiste vragen. Zij verwachten dat ze kopen van één partij en dat die partij ook verantwoordelijk is voor het beloofde rendement; In realiteit koop je van A, door de tussenkomst van B en wordt het rendement meestal gegarandeerd door A of C, zijnde de uitbater. En na een aantal jaar wordt er weer gevraagd om geld te investeren om het pand te verfraaien. Dus je contract grondig (laten)nalezen en vragen wie wat garandeert, zorgen dat dat op papier komt en nakijken dat de partij die beloftes maakt solvabel is of de nodige inkomsten heeft om rendementen uit te betalen is zeker geen luxe.
Wie doet wat en voor hoe lang?
De hoteluitbater zijn contract is ook beperkt in de tijd. Na een aantal jaren verwacht de hotelketen dat de investeerder het hotel opfrist zodat het weer voldoet aan de wensen van de veeleisende klanten, de look& feel van het moment enz. In de kleine letters staat er meestal dat de investeerder de renovatie moet betalen. Dit ten nadele van zijn rendement. En in het slechtste geval zegt de hoteluitbater na een aantal jaren het contract op omdat er niet genoeg in onderhoud of upgrading wordt geïnvesteerd door de investeerders. Het resultaat? Je dacht te kopen in een hotel met bijvoorbeeld een Hyatt of Melia insigne en na een aantal jaren valt het hotel niet meer onder dat insigne. Het is te hopen dat er dan een nieuwe keten wordt gevonden die het geheel wil uitbaten met het zelfde financieel rendement voor de investeerders en zonder dat er al te veel investeringen van de investeerders wordt verwacht.
Wie betaalt wat en aan wie?
Dat gegarandeerde rendement, is dat haalbaar? Wie garandeert dat? Hebben zij de middelen daarvoor? Wanneer worden die uitbetaald? Voor hoe lang is het gegarandeerd? Vooral dat laatste is een teken aan de wand. Vaak wordt het gegarandeerde rendement maar voor een beperkte periode gegarandeerd en heb je dat rendement er zelf vooraf al bijbetaald. Kijk na of je een marktconforme prijs betaald voor het pand. Betaal je eigenlijk te veel? Dan heb je dus je eigen toekomstig rendement mee betaald.
De manier waarop en wanneer je moet betalen en aan wie is ook super belangrijk. Voorschotten of meer geld betalen zonder enige garantie is vragen om problemen. Vraag een bankgarantie voor elke schijf die je betaalt tijdens het bouwproces en betaal de rest pas bij de notariële acte. Vraag ook bewijs van wie de bankrekening is waarop men vraagt het geld te storten. Is dat de bankrekening van diegene die bouwt en waar je het contract mee hebt voor de levering van het pand? Wat staat er allemaal in het verkoopcontract? Zijn de prijzen vast of kan er een herziening komen? Wie belooft het rendement? Wie baat uit? Wat zijn je verplichtingen tgo de uitbater? Ben jij verantwoordelijk en moet je mee betalen aan toekomstige opfrissingen of verbouwingskosten?
Geen valkuilen meer bij het investeren in hotelvastgoed
Wij raden ten stelligste aan geen documenten of contracten te tekenen voor er naar gekeken is door een gespecialiseerde advocaat én volg het advies van de advocaat, bijvoorbeeld wanneer hij het afraadt te investeren in het hotelvastgoed.
Gouden tip blijft, “if it is too good to be true”, dan is het meestal ook zo.
