1. Koop je van een promotor?
De meeste nieuwbouwwoningen worden verkocht door promoteren. Je koopt dan grond en villa of appartement van dezelfde partij.
Voordeel is:
– dat dit volledig onder 10% BTW valt.
– de verantwoordelijkheid en organisatie van de werf ligt bij de promotor
– je centen zijn veilig. Elke betalingsschijf is afgedekt met een bankgarantie
Nadeel is:
– je beperkt bent in de materiaal keuze
– je de timing van de werf van de promotor moet volgen
Check wel de bouwkwaliteit! Dat doe je door een ‘show pand’ te bezoeken. Dat is een woning die speciaal gebouwd werd om alle gebruikte materialen en de kwaliteit te tonen.
Of bezoek een ander model dat de promotor al eerder bouwde.
Het lastenboek, de beschrijving van de gebruikte materialen is meestal, net zoals in België en Nederland, zeer summier.
Tip is hier, op het koopcontract toevoegen dat de gebruikte materialen van het showhuis de minimaal te leveren kwaliteit zijn ook in jouw huis.
2. Is het auto promoción?
Als je grond aankoopt en zelf een aannemer in de arm neemt, dan spreken we van ‘auto promoción’.
Opgelet er zijn ‘giga’ grote verschillen met deze wijze van bouwen tgo België en Nederland. Verschillen die enorme risico’s met zich meebrengen als ze niet goed worden aangepakt. Veel van de taken en verantwoordelijkheden die in Nederland of België de aannemer of architect op zich nemen, zijn nu jouw verantwoordelijkheid of taak.
Nadeel is:
– jij bent zelf verantwoordelijk voor al wat er op je werf gebeurt tenzij je andere afspraken maakt met de bouwer en/of dit afdekt met een aansprakelijkheidsverzekering. Iemand valt van het dak? Jouw probleem!
– je werkt zonder bankgarantie. Maw als je een schijf betaalt zonder dat er daar al werk of materiaal voor geleverd is en je aannemer vertrekt met de noorderzon of legt zijn boeken neer, dan ben jij je geld kwijt
– je hebt niet automatisch de 10-jarige aansprakelijkheidsverzekering voor structurele gebreken tenzij je dit vooraf onderhandelt met je aannemer of zelf voor betaalt
– je ook verantwoordelijk bent voor de uitbetaling van de lonen, sociale zekerheid van je (onder)aannemers enz
Voordeel is:
– je bouwt de woning, binnen de grenzen van wat je vergunt krijgt, helemaal naar jouw wensen
– je volgt de timing die je zelf wil; Bijvoorbeeld nu grond kopen en pas binnen een paar jaar bouwen.
Wij adviseren om enkel voor auto promoción te kiezen als je je heel, heel, heel goed laat adviseren over wat er in het aannemingscontract komt te staan, duidelijke afspraken maakt over wie voor wat verantwoordelijk is en je eigen aansprakelijkheden goed verzekert.
Zorg dat je eigenaar bent van de grond voor de bouw start, alles wat er op staat is dan automatisch van jou.
Betaal geen voorschotten! Laat je architect telkens vaststellen wat de vooruitgang van der werk is, laat hem een meetstaat leveren en betaal volgens die gegevens.
En, ja dat wil zeggen dat je aannemer telkens een deel moet voor pré-financieren maar dat is de enige manier om je geld veilig te stellen.
3. Welke rol speelt de architect in Spanje!
Alhoewel de rol van de architect niet veel verschilt van de Belgische of Nederlandse architect en hij dus onafhankelijk moet zijn, raden we ten zeerste aan elke afwijking die je onderhandelt op een plan of een lastenboek schriftelijk vast te leggen.
De meeste architecten hangen af van hun promotor.
De kostprijs van een architect in Spanje kan ook erg tegenvallen. Tarieven van 10 tot 15% zijn vrij standaard.
4. Solvabiliteit van ontwikkelaar of aannemer?
Wij proberen bij elke nieuwbouw de solvabiliteit van de aannemer of ontwikkelaar na te kijken.
Nu is het zo dat de meeste aannemers bij elke nieuwe promotie een nieuwe vennootschap starten. Dus het opvragen van de jaarrekening geeft niet veel garantie omdat er geen historiek is.
De enige zekerheid die er kan gegeven worden i.v.m. voorschotten, is of werken met bankgaranties, of voorschotten overmaken op derdenrekeningen van advocaten, of betalen volgens de vooruitgang van de werf (na bevestiging meetstaat door de architect).
Elke andere vorm van betaling vormt mogelijk een risico.
5. Bouwvergunning
Voor wij beslissen een pand op onze website te zetten, vragen we de naast de eigendomsrechten van de grond en de bankgaranties ook de bouwvergunningen op.
Daarin kan je net zoals in België en Nederland nakijken wat toegelaten is en wat niet en of dit overeenkomt met de verkoop folders en contracten van de verkoper.
6. Wie is eigenaar van de grond?
Ook dit laten we grondig onderzoeken. Heel vaak starten de promotoren al met verkopen en/of bouwen voor ze eigenaar zijn van de grond waarop ze bouwen.
Op zich is dat niet verboden maar het gevolg is wel dat:
1. ze dan nog geen bankgarantie kunnen krijgen
2. al wat gebouwd wordt dan in principe automatisch eigendom van de grondeigenaar is (recht van natrekking).
Het is dus ook niet omdat een pand er al staat, dat je veilig een pand kan betalen. Laat je nooit overhalen om te betalen aan de aannemer of promotor zo lang de gronden nog niet zijn overgeschreven aan de partij waar jij van koopt.
7. Bankgarantie, belangrijk of een detail?
Sinds 1 januari 2016 mogen banken geen bankgaranties meer geven tenzij:
- De ontwikkelaar over een uitvoerbare bouwvergunning beschikt.
- De ontwikkelaar eigenaar is van de grond.
Ontwikkelaars die niet werken met bankgaranties, daarvoor ben ik onverbiddelijk: er worden aan hen geen voorschotten overgemaakt. Elke betalingsschijf gaat naar de derdenrekening van de advocaat die het dossier behandelt in afwachting van de garantie.
Laat je niet onder druk zetten door de ontwikkelaar om toch te betalen.
Waarom trappen klanten er dan toch nog vaak in en moet je ze tegen zichzelf beschermen?
Stel de ontwikkelaar bouwt op grond waar hij nog geen eigenaar van is en waar hij dus ook geen bankgarantie kan voor afgeven.
Alles wat dan op die grond wordt gebouwd is nog automatisch van de eigenaar van de grond.
Zo lijkt het dat je huis bijna af is en je denkt wat is het risico als ik nu toch aan de ontwikkelaar betaal want er staan al meer bakstenen dan je voorschot betaald hebt? Toch kan je bedrogen uit komen. Doe het dus niet tot je advocaat zegt dat het veilig is.
Anderzijds is het niet zo dat het feit dat een ontwikkelaar nog geen bankgaranties heeft, betekent dat hij niet betrouwbaar is.
Het betekent enkel dat je hem ABSOLUUT GEEN geld mag over maken.
Ik wil je niet afschrikken maar het is gewoon anders dan thuis.
Neem alle bovenstaande puntjes in acht, en je kan met een gerust hart je droom realiseren.
En uiteraard staan wij je graag bij in het hele traject.
