• Nederlands
  • Français
  • English
  • Polski
  • Español
  • Nederlands
  • Français
  • English
  • Polski
  • Español
  • De Olifant in de kamer: conflict Rusland / Oekraïne

    De Olifant in de kamer: conflict Rusland / Oekraïne

    Welke invloed heeft het conflict in Rusland/Oekraïne op vastgoedmarkt in Spanje?

    De wereld staat op zijn kop. Wat we absoluut niet verwacht hadden is toch gebeurd. Wat de gevolgen gaan zijn, is moeilijk in te schatten.
    Veel ellende. Moet ik hier dan over investeren in Spanje praten?
    Ik heb het me afgevraagd voor ik dit neerschreef.
    Moet ik dan doen alsof er niets gebeurd is en het onderwerp mijden?
    Ik heb geen glazen bol maar heb hierbij toch een poging gedaan, om vanuit mijn ervaring, een aantal dingen op een rijtje zetten.
    Als je wil investeren in vastgoed, wil je tenslotte zeker zijn dat de prijzen stabiel zijn in het land waar je gaat aankopen en wil je in de toekomst de prijzen graag zien stijgen.
    De vraag is volgens mij dus terecht: ‘Gaat het huidige conflict roet in het eten gooien?’

    Het eerste wat we ons moeten afvragen is: Wat is de huidige situatie in Spanje en wat stuurt de vraag naar vastgoed in Spanje? En gaat daar veel aan veranderen?

    •  Lage intresten
    •  Goedkoop geld
    •  Beperkt aanbod panden dat aan eisen 2de verblijfers voldoet
    •  Veel gespaard in lockdowns door Spanjaarden en buitenlanders
    •  Herziening type huizen: ook Spanjaarden willen nu nieuwbouw
    •  Meer flexible werken
    •  Meer ‘wealth’: 5 miljoen nieuwe millionairs in 2021 wereldwijd
    •  De stijgende inflatie

    Aan al bovenstaande elementen verandert er, met de kennis van vandaag, volgens mij weinig.
    Ja, de rente zal mogelijk op termijn stijgen. De verwachting is echter dat dat zeer langzaam zal gaan. Tenslotte hebben ook veel Europese overheden flink geleend tijdens de coronacrisis en die zitten dus ook niet echt te wachten op stijgende rentes.

    Volgende vraag die we ons moeten stellen is: Wat is aandeel Russen en Oekraïners t.o.v. het totaal aantal transacties in Spanje?

    In een goed jaar worden er in Spanje ongeveer 550.000 panden verhandeld waarvan ongeveer een dikke 10% aan buitenlanders.

    En hoeveel percent daarvan vormen de verkopen aan Russen en Oekraïners?
    In 2021 waren 2% van de aankopen door buitenlanders aankopen door Russen of 1280 panden.
    Dit aantal zakt sinds het hoogtepunt in 2014.

    In 2006 1.24 % Russen en Oekraïners 1.12%

    In 2008 4%  of 1270 panden waarvan 64% nieuwbouw

    In 2009 6.5% Russen
    In 2010 7 % Russen en 1% Oekraïners

    In 2012 9.62% Russen of 3399 panden

    Russen kopen vooral in de regio van Alicante en aan de Costa de Sol.
    Ze kopen vooral 2de verblijven.

    Ze kopen vooral in het hogere segment. In Nederland en België spreekt men van het hogere segment voor woningen van meer dan 1 miljoen euro. In Spanje spreekt men pas van het hogere vanaf 2 miljoen euro, toch een aanzienlijk verschil.

    En vandaag is er in Spanje een tekort aan degelijk aanbod in het hogere segment.

    Dus de verwachting is dat wat niet wordt gekocht door Russen, vlot een andere koper zal vinden.

    Ander aandachtspunt is, wat gaat de aandelenmarkt doen?

    Als die snel genoeg herstelt en er dus niet te veel waarde vernietigd wordt, kan iedereen die een tweede verblijf wenst te kopen dit ook daadwerkelijk kopen. Als de beurzen te veel dalen, gaan er mogelijk toch een aantal mensen de aankoop van een tweede verblijf uitstellen of een kleinere aankoop doen.

    Wat als er in Europa een algehele recessie komt?

    Dan zullen er mogelijk minder woningen verkocht worden, ook in Spanje. Echter, anders dan in de financiële crisis, is er nu geen overstock aan nieuwbouwwoningen maar eerder een tekort. Meer nog tijdens de corona crisis zijn er minder bouwaanvragen ingediend dan voor corona dus het te kort is nog groter geworden. Vanaf de zomer 2019 waren er hier en daar aan bepaalde costa’s een licht overaanbod. Dat overschot is volledig weggewerkt sinds het najaar van 2021, en het aanbod van bestaande woningen op goed gelegen locaties is ook meer in evenwicht dan in 2008.

    Komt nog bij dat de prijs/kwaliteitsverhouding veel meer in evenwicht is dan in 2008. Vandaag, in 2022, betaal je nog altijd minder per vierkante meter dan in 2008. Dus de verwachting is dat het aanbod correct geprijsde woningen nog altijd verkocht zal geraken en er dus geen druk op de prijzen komt.
    Meer nog in Spanje gaan ook de grondstofprijzen naar omhoog. Tenslotte zijn staal, hout en cement wereldprijzen.

    Samengevat is de algemene verwachting dat de prijzen van nieuwbouw naar omhoog gaan en dat tussen de 6 en 10%.

    Wat met de verhuurprijzen ?

    Mogelijk wel effect op huurprijzen korte termijn en hotelverhuur.
    Waarom? Omwille van concurrentie die verwacht wordt vanuit Turkije.
    Of Spanje een goed toeristisch seizoen heeft hangt ook altijd af van wat er in andere zuiderse landen gebeurt. Als er politieke onrust is in Turkije, Tunesië en Egypte boeken meer klanten een vakantie naar Spanje. Als het in die landen rustig is, zijn het stevige concurrenten.
    Momenteel is het daar vrij rustig maar ook de evolutie van het coronavirus speelt een rol. Toeristen kiezen daarom eerder voor Spanje. Spanje rekent dus op extra veel toeristen deze zomer!
    Maar we moeten ook rekening houden met de toeristen die Turkije aantrekt. Turkije ontvangt elk jaar 4,5 miljoen Russische toeristen. De verwachting is nu dat er weinig Russen op vakantie gaan naar Turkije gezien de situatie. Turkije ziet de bui al hangen en is nu al begonnen met extra campagnes om vooral Britten en Duitsers te overhalen om naar Turkije op vakantie te gaan en dat ten nadele van Spanje.
    Het aantal Britten en Duitsers dat huurt of op hotel gaat in Spanje is dus mogelijk veel minder dan Spanje gehoopt had.

    Nog eens, wij hebben geen glazen bol.
    We volgen voor u de situatie op de voet.

    Als er dus een wijziging zich voordoet in de vastgoedmarkt leest u het in een volgende blog.

    Op de vraag ‘Is dit en het moment om te investeren in Spanje’ blijft mijn antwoord: Houdt u van Spanje, is het uw droom, heeft u de centen en past het vandaag in uw leven, dan is dit voor u het meest geschikte moment om te kopen! Want 1 ding is zeker, de prijzen gaan ook in Spanje naar omhoog.

    Naam(Vereist)
    Adres