Prijzen van appartementen en villa’s in Spanje dalen, stijgen of gelijk blijven?
Lees hier meer over de verwachtingen van de vastgoedprijzen in Spanje voor 2023.
De verwachtingen voor de vastgoedprijzen in Spanje voor 2022 zijn de volgende:
- In 2022 stijgen de prijzen van nieuwbouwpanden aan alle Costa’s: o.a. Costa del Sol, Costa Blanca, Costa Calida en de eilanden met 6,5%
- Voor de goed geprijsde bestaande woningen verwacht ik dat er nog een kleine onderhandelingsmarge van 3 tot 5% zal zijn op de vraagprijs.
Wat is de impact van de coronacrisis op de prijs van huizen in Spanje?
Om dat te begrijpen moeten we even terug naar de situatie van voor maart 2020, namelijk naar midden 2019.
Tijdens de zomer van 2019 schreef ik de laatste pagina’s van het boek ‘Zo koop je een huis in Spanje’ en heb ik een forecast – duur woord voor ‘voorspelling’- gemaakt over wat ik dacht dat de Spaanse vastgoedmarkt zou doen in het najaar van 2019 en in 2020*.
Op verschillende plaatsen was, tegen de zomer van 2019, de vastgoedmarkt stilletjes aan weer oververhit. De markt kroop, na de financiële crisis van 2008, uit het dal in de periode 2014-2015. De nieuwbouwprijzen waren in 2014 superscherp en niet lang vol te houden door de ontwikkelaars.
Klanten moesten overtuigd worden om terug van een plan te kopen want de foto’s van verroeste bouwkranen op verlaten werven stond nog in ieders geheugen gegrift. Een product scherp prijzen helpt daar natuurlijk erg bij. En die super scherpe vastgoedprijzen waren een understatement. Of wat denk je van 65 tot 70 m² appartement voor 99 000 euro op wandelafstand strand? De daarop volgende jaren volgden de snelle prijsstijging elkaar weer op. In 2016,2017 en 2018 gingen, drie jaar op een rij, de nieuwbouwpanden met ongeveer 6% per jaar omhoog. Tel daarbij op: te veel ontwikkelaars die op dezelfde plaats, op hetzelfde moment, hetzelfde type pand bouwden, en er kwam weer druk op de prijzen. Vooral aan de Costa Blanca Zuid (onder Alicante), de regio rond Estepona en in mindere mate de regio van Murcia waren er vanaf de zomer van 2019 koopjes te doen. Plots was een zwembad, dat normaal 20 000 euro extra kost, in de prijs inbegrepen ipv dat je er voor moest bij betalen. Of je kon weer onderhandelen over de prijs, waar dat daarvoor niet mogelijk was. In december 2019, hebben we op één maand tijd voor meer dan 500 000 euro kortingen kunnen bedingen voor onze klanten. Ik had toen voorspeld dat die kortingen op nieuwbouw nog zouden duren tot zeker de zomer van 2020, maximaal tot einde 2020.
Soms krijg ik wel eens de opmerking: ”Heb jij een glazen bol”. Neen, ik heb geen glazen bol, maar ik sta elke dag met mijn twee voeten in de Spaanse vastgoedmarkt. Ik krijg feedback van onze mensen – een team van 17 vrouwen en mannen, kantoren aan de verschillende Costa’s – zowel in België als in Spanje – en hoor wat de klanten zeggen en wat de verkoper en ontwikkelaars zeggen. Ik lees heel veel rapporten van ander vastgoedexperts, banken, de grootste vastgoedplatformen in zuid Europa. Ja, ik ben een cijferfreak 😉.
Ik hoor ook hoe moeilijk of makkelijk de onderhandelingen voor onze klanten verlopen. Projectontwikkelaars die anders niet open staan voor onderhandelingen willen plots wel onderhandelen. Op de maandelijkse ‘beschikbaarheidslijsten’ (lijsten die projectontwikkelaars aan makelaars mailen met een overzicht van de panden die verkocht zijn en nog te koop zijn) zag ik vanaf kwartaal 2 in 2019 dat de verkoop minder snel ging. Het duurde langer voor panden verkocht werden. Er was een kleine overstock en die moest weggewerkt worden. Door corona heeft dit hele proces langer geduurd dan voorzien.
Blijft er vraag naar villa’s en appartementen in Spanje?
Ja er was dus een overstock maar vandaag is de situatie totaal anders. De overstock is nu quasi weggewerkt. Het aantal bouwaanvragen van panden is door corona licht afgenomen.
Dus de stock is verminderd en er zitten minder nieuwbouwpanden in de pipeline en tegelijkertijd stijgt de vraag naar nieuwbouw. Ook de Spanjaarden willen nu nieuwe panden kopen, met grote ramen en veel buitenruimte. Dat is dus extra vraag naar nieuwbouw, bovenop de vraag van de buitenlanders.
Conclusie, de vraag zakte dus in 2020 even weg omdat we niet of moeilijk konden reizen, maar de vraag naar (vakantie)woningen is niet weg en trekt nu weer aan.
Enerzijds gaat het nu om een inhaalbeweging maar anderzijds is er ook nieuwe vraag.
Een aantal buitenlanders hebben de laatste jaren flink wat geld verdiend op de vastgoedmarkt in eigen land. Denk maar aan de Denemarken en Nederland, prijsstijging van vastgoed het laatste jaar alleen al van 15%.
Daar is België met een prijsstijging van 5,2 tot 7,5%, afhankelijk van of je een appartement of een huis koopt, klein bier bij en is de algemene (nieuwbouw en bestaand vastgoed) stijging van de vastgoedprijzen in 2021, in Spanje, van +/- 4,5%, zeer bescheiden te noemen.
En anders dan wat je wel eens in de Belgische en Nederlandse pers durft lezen, is de appetijt naar buitenlands vastgoed niet afgenomen. De reisbeperking zien mensen als van voorbijgaande aard. Vakantieparken en panden aan de kust in eigenland is niet waar onze klanten warm voor lopen. Onze klanten samen met de Scandinaven, Duitsers en Fransen willen vooral zon! En die is tot nader order niet te koop in eigen land, laat staan in België of Nederland. Klanten willen ook meer levenskwaliteit. Quality time, een ander tempo, genieten van het heerlijke Spaanse leven samen met familie en vrienden. Herinneringen maken waar ze hun hart kunnen aan ophalen de rest van het jaar. Daar gaat het om.
En tenslotte, klanten die bewust met hun budget omgaan, hebben begrepen dat ze nu éénmaal in Spanje meer bakstenen kunnen krijgen voor hun centen. Als ze nieuwbouw kopen besparen ze ook een pak geld op de BTW. In Spanje betaal je maar 10% BTW i.p.v. 21 %. Dus 11% minder. Daar kan je toch wel hele leuke dingen mee doen.
De verwachting is ook de vraag van de Spanjaarden zelf ook sterk blijft
De Spanjaarden kopen vooral, omdat de schrik er goed in zit na een streng lockdown, en ze niet nog eens willen ‘opgesloten’ zitten in kleine ruimtes, met kleine ramen, weinig licht en zonder buitenruimte.
De meeste Spanjaarden waren niet zo tuk op de witte moderne villa’s met kamerhoge ramen en veel licht, waar de Belgen en Nederlanders wel weg van zijn. Zwemmen doen ze vooral in zee en een zwembad dient om net voor de lunch lekker af te kunnen koelen. Nu willen ze die woningen met zeeën van licht en eigen zwembad wel. Dus worden ze de concurrent van de buitenlanders.
Veel ontwikkelaars verkopen dan ook, veel meer dan vroeger, aan landgenoten.
En wat dan met de vraag van de bestaande woningen zal je je misschien afvragen?
Wel ook daar is er een stijging te merken. En een stijgende vraag met een gelijkblijvend aanbod, heeft als gevolg, een stijgende prijs. Bij die bestaande panden is er wel een verschil in vraag en prijs tussen de, nog te renoveren panden en de reeds gerenoveerde panden. De vraag naar recent gerenoveerde panden is het sterkst. Weinig potentiële kopers willen nog echt een grondige verbouwing uitvoeren. Als ze spreken over, ‘Er mag wel wat werk aan zijn’ bedoelen ze meestal een keuken of badkamer vervangen en wat schilderen.
Maar veel van het bestaand vastgoed aan de kust is van de jaren ‘90 dus ondertussen meer dan 30 jaar oud; met dat likje verf kom je er dan niet; meestal moet minimaal alle elektriciteit, loodgieterij en het schrijnwerk vervangen worden. En moet de woning volledig bepleisterd worden zowel binnen in als aan de buitenkant. En die mooie oude vloer moet er vaak aan geloven omdat hij niet meer past bij de moderne comforteisen van vloerverwarming. Die oudere panden hebben wel het grote voordeel dat ze meestal op een bevoorrechte locatie liggen, dichter bij zee. Dus als een grondige renovatie je niet afschrikt, zitten er daar nog pareltjes tussen. Bij dat soort panden maak je ook meer kans dat je kan kopen omdat de eigenaars overleden zijn en de jongere generatie een modern pand wil. Met mensen die dringend om cash verlegen zitten kan je flink onderhandelen over de prijs. Dat is ook één van de eerste dingen die wij proberen te achterhalen als we een pand bezoeken voor een klant. Waarom wil de verkoper verkopen en hoe snel moet het gaan.
Samengevat: bestaande oudere panden, niet gerenoveerd, kan je aan een mooie prijs kopen. Maar hou wel rekening met een fikse verbouwing. Recent gerenoveerde panden zijn zeer gewild dus daar is de onderhandelingsmarge miniem. Als je wil dat ik er een cijfer op kleef, zou ik zeggen, kortingen tussen de 3 en 5% zijn mogelijk. Zo verkochten we deze maand (januari 2022) een recent gerenoveerd pand voor 475 000 euro in Calpe. De vraagprijs was 495 000 euro en laat ik zeggen dat de onderhandelingen ‘keihard’ gespeeld werden.
Vastgoed prijzen in Spanje blijven stijgen
De prijzen in Spanje, zowel van de appartementen als van de villa’s, en dat zowel aan de Costa Blanca, Costa del Sol, Costa Calida, en de eilanden Tenerife, Mallorca en Ibiza stijgen en zullen dus voorlopig blijven stijgen.
Afhankelijk van de bronnen wordt er, voor heel Spanje en voor het volledige aanbod – dus nieuwbouw en bestaande panden – een stijging verwacht van ongeveer 6,5%.
Ontwikkelaars, bouwpromotoren spreken van prijsstijgingen tot 10%.
De prijzen in Spanje, zowel van de appartementen als van de villa’s, en dat zowel aan de Costa Blanca, Costa del Sol, Costa Calida, en de eilanden Tenerife, Mallorca en Ibiza stijgen en zullen dus voorlopig blijven stijgen.
Afhankelijk van de bronnen wordt er, voor heel Spanje en voor het volledige aanbod – dus nieuwbouw en bestaande panden – een stijging verwacht van ongeveer 6,5%.
Ontwikkelaars, bouwpromotoren spreken van prijsstijgingen tot 10%.
*Lees je graag de hele historiek van de Spaanse residentiële vastgoedmarkt van 2000 tot 2019 dat vind je terug in het hoofdstuk 10 jaar Spaanse Vastgoedgeschiedenis p 42 Van het boek Zo koop je een huis in Spanje.
Meer weten over Spanje en vastgoedprijzen?
Volg gratis onze webinars en kom naar een van onze informatieavonden.
