In 2019 schreef ik het boek Zo koop je een huis in Spanje.
Ik formuleerde daar een antwoord op de vraag: Gaat Spanje het de volgende 3 tot 4 jaar nog economisch goed doen?
Hier onder lees je mij prognose. “Ja, volgens mijn bescheiden mening gaan ze het wel nog redelijk goed doen. Alle economische indicatoren wijzen erop. Eén voorwaarde, internationaal moet er wel wat rust komen. Economische of andere oorlogen kunnen voor een terugslag zorgen.”
Net of ik een glazen bol heb 😉 En toen kwam corona. En net toen we dat bijna achter de rug hadden, volgde het conflict tussen Rusland en Oekraïne…
En nu?
Dit is wat er vandaag gebeurt en dit is wat ik verwacht:
Q2 2022 (voor Q1 2022 zie Blog……..)
Eerst behandel ik hoe ik verwacht hoe de nieuwbouw gaat evolueren en daarna lees je mijn verwachting voor de bestaande bouw.
Wat met de vraag naar nieuwbouw villa’s en appartementen en de prijzen in Spanje in de tweede helft van 2022 en daarna?
De overstock van 2019 is nu weggewerkt.
Het aantal bouwaanvragen van panden is door corona licht afgenomen. Het aantal bouwaanvragen is niet hersteld sinds 2008 en eigenlijk zijn er te weinig om aan de vraag te voldoen, de bevolkingssamenstelling te volgen en de oude panden te vervangen door duurzame panden.
En de vraag naar nieuwbouw stijgt nu nog meer dan in de periode 2014-2019 en daar zijn verschillende redenen voor.
Ook de Spanjaarden willen vandaag nieuwe panden kopen.
De Spanjaarden kopen nu vooral nieuwbouw, omdat de schrik er goed in zit, na een streng lockdown.
De meeste waren niet zo tuk op de witte moderne villa’s met kamerhoge ramen en veel licht, waar de Belgen en Nederlanders wel weg van zijn. Zwemmen doen ze vooral in zee en een zwembad dient om net voor de lunch lekker af te kunnen koelen. Nu willen ze die woningen met zeeën van licht, eigen terras, buitenruimte en eigen zwembad wel. Dus komt deze vraag bovenop de vraag van de buitenlanders.
De verwachting is dat ook deze vraag sterk blijft.
Tel daarbij op dat een aantal buitenlanders, de laatste jaren flink wat geld verdiend hebben op de vastgoedmarkt in eigen land. Denk maar aan de Denemarken en Nederland, met een prijsstijging van vastgoed, het laatste jaar alleen al, van 15% en meer.
Daar is België met een prijsstijging van 5,2 tot 7,5% – afhankelijk van of je een appartement of een huis koopt – klein bier bij. De algemene (nieuwbouw en bestaand vastgoed) stijging van de vastgoedprijzen in 2021 bedroeg, in Spanje, +/- 4,5%. Al bij al zeer bescheiden dus.
En anders dan wat je wel eens in de Belgische en Nederlandse pers durft lezen, is de appetijt naar buitenlands vastgoed niet afgenomen. De reisbeperking zien mensen als van voorbijgaande aard. Vakantieparken en panden aan de kust in eigenland is niet waar onze klanten warm voor lopen. Onze klanten samen met de Scandinaven, Duitsers en Fransen willen vooral zon! En die is tot nader order niet te koop in eigen land, laat staan in België of Nederland. Klanten willen ook meer levenskwaliteit. Quality time, een ander tempo, genieten van het heerlijke Spaanse leven samen met familie en vrienden. Herinneringen maken waar ze hun hart kunnen aan ophalen de rest van het jaar. Daar gaat het om.
En tenslotte, klanten die bewust met hun budget omgaan, hebben begrepen dat ze nu éénmaal in Spanje meer bakstenen kunnen krijgen voor hun centen. Als ze nieuwbouw kopen besparen ze ook een pak geld op de BTW. In Spanje betaal je maar 10% BTW i.p.v. 21 %. Dus 11% minder. Daar kan je toch wel hele leuke andere dingen mee doen.
En wat dan met de vraag van de bestaande woningen?
Wat met de prijzen van de bestaande panden in 2022 en daarna?
Tijdens de crisisjaren 2008-2014 werd ons Antwerps kantoor plat gemaild door Spaanse makelaarskantoren die voorstelden samen te werken. Maw de makelaars hadden meer panden in portefeuille dan wat ze onmiddellijk met lokale vraag konden verkopen. Veel particuliere verkopers hebben ook in de nasleep van de financiële crisis, hun panden terug uit de etalage gehaald. Ze hebben gewacht op betere tijden.
Bij die bestaande panden is er wel een verschil in vraag en prijs tussen de, nog te renoveren panden en de al gerenoveerde panden. De vraag naar recent gerenoveerde panden is het sterkst. Weinig potentiële kopers willen nog echt een grondige verbouwing uitvoeren. Als ze spreken over, ‘Er mag wel wat werk aan zijn’ bedoelen ze meestal een keuken of badkamer vervangen en wat schilderen.
Maar veel van het bestaand vastgoed aan de kust is van de jaren ‘90 dus ondertussen meer dan 30 jaar oud; met dat likje verf kom je er dan niet! Meestal moet minimaal alle elektriciteit, loodgieterij en het schrijnwerk vervangen worden. En moet de woning volledig bepleisterd worden zowel binnenin als aan de buitenkant. En die mooie oude tegelvloer? Die moet er vaak aan geloven omdat hij niet meer past bij de moderne comforteisen van vloerverwarming. De oudere panden hebben wel hét grote voordeel dat ze meestal op een bevoorrechte locatie liggen, dichter bij zee. Dus als een grondige renovatie je niet afschrikt, zitten er daar nog pareltjes en koopjes tussen. Reken toch minimaal op een aankoop van 350 000 Euro, zonder de verbouwingswerken. Bij dat soort panden maak je ook meer kans dat je kan kopen omdat de eigenaars overleden zijn en de jongere generatie een modern pand wil. Bij mensen die dringend om cash verlegen zitten, kan je flink onderhandelen over de prijs. Dat is ook één van de eerste dingen die wij proberen te achterhalen als we een pand bezoeken voor een klant. Waarom wil de verkoper verkopen en hoe snel moet het gaan?
Samengevat: Ook in 2022 kan je, bestaande oudere panden, niet gerenoveerd, aan een mooie prijs kopen. Maar hou wel rekening met een fikse verbouwing. Recent gerenoveerde panden zijn zeer gewild dus daar is de onderhandelingsmarge miniem. Als je wil dat ik er een cijfer op kleef, zou ik zeggen, kortingen tussen de 3 en 5% zijn mogelijk. Zo verkochten we in Januari 2022, een recent gerenoveerd pand voor 475 000 euro in Calpe. De vraagprijs was 495 000 euro en laat ik zeggen dat de onderhandelingen ‘keihard’ gespeeld werden.
Dus de verwachting voor 2022-2023 is dat de prijzen sowieso blijven stijgen.
Hoe snel? Dat zal afhangen van een aantal factoren.
Hoe snel normaliseert de logistieke keten? Hoe verloopt het conflict met Rusland en de daaruit vloeiende gevolgen voor de energieprijzen? Maar ook, is corona beheersbaar?
Mocht alles wat moeizaam verlopen en we in een recessie belanden dan zullen de prijzen mogelijk wat minder snel stijgen omdat dat drukt op de vraag en dat zal de prijzen, van alvast de bestaande woningen, drukken.
Bij de nieuwbouw moet er sowieso nog een inhaalbeweging gebeuren want er is een tekort aan woningen. De vraag blijft daar dus.
Ook duurzame bouwnormen worden steeds strenger, lees dus duurder om te bouwen.
Dus een prijsdaling van de nieuwbouw woningen zit er ook daar niet aan te komen.
Conclusie
De prijzen in Spanje, zowel van de appartementen als van de villa’s, nieuwbouw en bestaand en dat zowel aan de Costa Blanca, Costa del Sol, Costa Calida, en de eilanden Tenerife, Mallorca en Ibiza, stijgen en zullen dus blijven stijgen de volgende jaren.
Hoe hier op reageren?
Als je wacht met kopen ga je gewoon meer betalen voor hetzelfde.
Mijn advies blijft dan ook:
Heb je een passie voor Spanje, is het jouw droom om een huis te kopen in Spanje, en heb je de centen koop dan nu!
Past het nu niet in je leven? Wacht dan en eens je zo ver bent onderhandelen we voor jou de beste deal
Prijzen en marktbewegingen volgen, ook in de toekomst?
Kijk ga naar de website www.azull.info, elk kwartaal kan je daar de meest recente cijfers en ‘Mijn Gedacht’ daar over nalezen.
