Verhuren aan toeristen in Costa del Sol Nieuwe regels 2024
Overweeg je een huis te kopen in Spanje en wil je weten hoe je jouw appartement of villa in Costa del sol kunt verhuren voor extra inkomsten? Je bent niet de enige! Het verhuren aan toeristen is een populaire optie voor vastgoedeigenaren om wat extra inkomsten te genereren. Voordat je echter de sprong waagt, is het verstandig om jezelf enkele vragen te stellen voordat je besluit te verhuren in Spanje.
Let op: Deze blog gaat uitsluitend over de nieuwe regelgeving over verhuren aan de Costa del Sol. Elke regio in Spanje heeft zijn eigen verhuurregels, en hieronder vind je informatie over de regels die sinds 22 februari 2024 van kracht zijn in Andalusië.
Wat is toeristische verhuur?
Toeristische verhuur omvat het verhuren van jouw woning aan vakantiegangers voor een kortere periode, variërend van enkele dagen tot enkele weken.
Voor het verhuren in Spanje is een verhuurlicentie vereist. Deze licentie is nodig wanneer je een pand verhuurt, inclusief basisdiensten zoals ontvangst van gasten, verstrekking van bed- en badlinnen, zwembadonderhoud, en schoonmaak aan het begin en einde van de huurperiode, tegen betaling en voor een periode van minder dan twee maanden.
Wanneer alleen familieleden of vrienden gratis komen logeren, heb je geen verhuurlicentie nodig.
(Lees hier meer over lange of korte termijn verhuur in Spanje)
1. Basisregels voor verhuren Costa del Sol
Als je je woning wilt verhuren aan toeristen aan Costa del Sol, zijn er een paar basisvereisten waar je rekening mee moet houden.
- Zorg ervoor dat jouw woning beschikt over een Licencia de Primera Ocupacion (LPO). Dit is een verklaring van de gemeente die aantoont dat de woning voldoet aan alle vereisten in de bouwvergunning en geschikt is voor bewoning.
- Controleer of jouw woning voldoet aan alle lokale voorschriften en regelgeving met betrekking tot toeristische verhuur. In andere woorden, mag je in de gemeente of wijk, waar je het appartement koopt, toeristisch verhuren?
- Raadpleeg de basisakte om te bepalen of economische activiteiten zoals verhuur zijn toegestaan. Het Hoger Gerechtshof in Spanje heeft in november 2023 bevestigd dat verhuren wordt beschouwd als een economische activiteit.
- Zorg ervoor dat je toestemming hebt van de Vereniging van (Mede-)Eigenaars (VME of VVE) om de woning te verhuren.
2. Waar moet het appartement of de villa aan voldoen?
Je appartement of villa moet voldoen aan bepaalde minimumnormen om legaal te verhuren aan toeristen aan de Costa del Sol. Dat gaat dan om dingen zoals veiligheid, hygiëne en minimaal comfort. (lees hier meer over het energielabel (EPC) in Spanje)
Het is ook belangrijk om ervoor te zorgen dat je woning is uitgerust met alle benodigde voorzieningen, zoals beddengoed, handdoeken en keukengerei.
Het is wel zo fijn als het je gasten het aan niets ontbreekt. Wat dat juist moet zijn is soms wel bijzonder. Je moet bijvoorbeeld een broodrooster/toaster in huis hebben. Vanuit het standpunt dat elke Spanjaard zijn ochtend start met een “tostada con tomate” is dat natuurlijk logisch. Zo is een paella pan dan weer geen verplichting maar in de panden die ik zelf verhuur, kan je er altijd één vinden. 😉
3. Hoeveel m² moeten de badkamers hebben?
Volgens de nieuwe regels (22 februari 2024) moet je per gast minimaal een oppervlakte van 14m2 hebben en de totale oppervlakte mag niet kleiner dan 25 m2.
Stel je verhuurt je pand voor vier personen dan moet je pand minimaal 4 x 14m² groot zijn. Ook het minimaal aantal badkamers is nu bepaald op twee badkamers een appartement of huis voor meer dan vijf personen, en minimal drie badkamers voor meer dan acht personen.
4. Moet je verwarming en/of koeling hebben?
Ja! Aan Costa del Sol kan het behoorlijk warm worden in de zomer, dus het hebben van airconditioning is nu al een tijdje een verplichting tijdens de maanden mei, juni, juli en augustus. Ook in de winter moet je verplicht verwarming hebben tijdens de maanden december, januari, februari en maart.
5. Mag de gemeente een verhuurlicentie weigeren?
Ja, de gemeente heeft het recht om een verhuurlicentie te weigeren als je of niet voldoet aan alle vereisten en voorschriften. Het is dus belangrijk om ervoor te zorgen dat je woning in overeenstemming is met alle lokale wetten en regels voordat je een licentie aanvraagt. Bovendien kan de gemeente nu ook een licentie weigeren als er in bepaalde dorpen of wijken al te veel panden aan toeristen worden verhuurd. Dit kan leiden tot druk op lange termijn huur voor lokale bewoners. Om dit tegen te gaan, kan de overheid maatregelen nemen, zoals het beperken van licenties, het opleggen van voorwaarden, of zelfs het weigeren van licenties.
6. Mag de vereniging van mede-eigenaars een verhuurlicentie weigeren?
Sommige Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) hebben reeds regels ingesteld die korte termijn verhuur verbieden. Echter, als je vandaag een bestaand pand aan de Costa del Sol koopt en er is al een verhuurlicentie aanwezig, dan is het mogelijk om deze licentie over te nemen. Na de aankoop wordt de licentie op jouw naam geregistreerd. Het is altijd verstandig om de regels van jouw Vereniging van Eigenaars te controleren voordat je tot aankoop overgaat.
7. Wanneer moet ik voldoen aan de nieuwe verhuurregels?
Afhankelijk van de aanpassing zijn er andere overgangsmaatregelen:
- Voor aanpassingen aan koeling en verwarming heb je een periode van 1 jaar om deze uit te voeren.
- Om het juiste aantal personen en aantal badkamers door te geven aan het Registro de Turismo de Andalucia, heb je een termijn van 6 maanden.
Als je een een bedrijf inhuurt om je verhuringen te beheren dan zijn zij verantwoordelijk voor de naleving van al de regels, de exploitatie en de communicatie. Zorg ervoor dat je beschikt over een contract met de verhuurmaatschappij
8. Verhuuradvies
Is verhuren voor je belangrijk? Kijk dan goed wat je koopt en check alles op gemeentelijk niveau, de vereniging van eigenaars en de basisacte (dit is de acte waarin o.a. wordt bepaald hoe een appartementsgebouw is ingedeeld en wat jouw aandeel is in het gebouw).
Wij adviseren onze klanten om altijd een verhuurlicentie aan te vragen, ook al denk je vandaag nog niet aan verhuren. Want als de vereniging van eigenaars op een gegeven moment beslist dat verhuren niet mag (3/5de vd stemmen), geldt dit niet met terugwerkende kracht. Dus “hebbes, is hebbes” in dit geval. En als je later wil verkopen wordt die verhuurlicentie dan een extra troef.
Ik hoop dat dit je heeft geholpen om wat duidelijkheid te krijgen over de regels en vereisten. Veel succes en happy renting!
Checklist voor verhuurpanden aan de Costa (regels sinds 22 februari 2024)
- Woning moet beschikken over een conformiteitsattest (‘licencia de ocupación’).
- Je moet minimaal over 14m² ruimte per persoon beschikken. De totale oppervlakte mag niet Kleiner dan 25m² zijn.
- In een slaapkamer mogen er niet meer dan 4 personen slapen.
- Je matrassen moeten minimaal 18cm dik zijn en aan de volgende minimale afmetingen voldoen: 1 persoonsmatras 80 X190cm en voor 2 personen 135 X 190cm (ik raad je echt aan toch voor nog grotere maten te gaan 😉).
- Voldoende ventilatie(rechtstreeks naar buiten of patio) in de slaapkamers, keuken en badkamers, en met ramen die je kan verduisteren.
- Meubilair en apparatuur moeten geschikt zijn voor het aantal toegestane gasten.
- Je mag een sofabed voorzien in de woonkamer voor maxiaal 2 personen (telt mee voor het totaal toegestane personen).
- Minimaal twee badkamers voor meer dan vijf personen, drie badkamers voor meer dan acht personen.
- Airconditioning in woonkamer en slaapkamers tijdens de zomermaanden: mei, juni, juli en augustus.
- Verwarming in de wintermaanden: december, januari, februari, maart
- Minimaal twee kookplaten, oven, microgolf/magnetron, koelkast, koffiezetapparaat, mixer, broodrooster en keukengerei.
- Informatie over de omgeving beschikbaar stellen voor gasten.
- Zichtbaar klachtenformulier en handleidingen voor elektrische apparaten.
- Voldoende beddengoed, (af)wasmiddelen en reserveset.
- Noodnummer voor gasten bij problemen.
- EHBO-kit, brandblusser en rookmelders in de keuken.
- Informatie over het intern reglement van het gebouw (o.a. wat mag er aan het zwembad en wat zijn de openingsuren van het zwembad).
- Betalingsbewijs bij vooruitbetaling.
- Check-in vanaf 15:00 en check-out om 11:00. (Ja in Spanje mag je langer uitslapen 😉)
Disclaimer
Bovenstaande lijst bevat de meest relevante en belangrijkste regels waar de meeste van onze kopers, die individuele appartementen of villa’s verhuren, moeten aan voldoen, maar is niet compleet. Graag de volledige wet nalezen?
