Waarom sommige rekensommen plots niet meer kloppen.
Ik herken het moment meteen.
Een investeerder, goede klant van Azull, tegenover me. Laptop open. Excel perfect uitgelijnd.
“Het rendement klopt,” zegt hij. “Zoals altijd.”
En dan stel ik één simpele vraag: “Met welke belastingregels heb je gerekend?”
Vanaf 1 januari 2026 wijzigt Andalusië de fiscale spelregels voor wie vastgoed aankoopt met het doel om opnieuw te verkopen.
Voor vastgoedinvesteerders aan de Costa del Sol is dit geen detail, maar een structurele verandering die rechtstreeks impact heeft op rendement en haalbaarheid.
Inhoudsopgave
Wat verandert er aan de overdrachtsbelasting in Andalusië?
Tot nu toe konden professionele vastgoedinvesteerders onder bepaalde voorwaarden genieten van een verlaagd overdrachtstarief van 2% (ITP), in plaats van het standaardtarief van 7%. Dit gold ongeacht de aankoopprijs en met een doorverkooptermijn van vijf jaar.
Dit comfort verdwijnt.
Vanaf 2026 geldt dit verlaagde tarief alleen nog voor aankopen tot €500.000, inclusief alle bijgebouwen zoals zwembad, pool house of guest house.
Ligt de aankoopprijs hoger? Dan betaal je opnieuw het volledige tarief van 7% overdrachtsbelasting.
In regio’s zoals Marbella, Estepona, Mijas en Puerto Banús wordt die grens sneller bereikt dan veel investeerders vooraf inschatten. Gevolg: hogere kost, nog vóór de eerste tegel eruit is.
Doorverkooptermijn verkort: van vijf jaar naar twee jaar
Waar je vroeger vijf jaar ademruimte had, blijven er straks nog twee jaar over om een woning opnieuw te verkopen.
Twee jaar.
Dat klinkt prima… tot je ooit een renovatie, in Spanje of elders, hebt meegemaakt. Vergunningen, aannemers, mañana. Je kent het.
Voor wie investeert met een korte doorverkoopstrategie (flippen) betekent dit:
- Strakkere planning
- Minder foutenmarge
- Nul tolerantie voor vertraging
Timing wordt geen voordeel meer, maar een randvoorwaarde.
Wat betekent dit concreet voor investeerders aan de Costa del Sol?
De timing van je aankoop, en vooral wanneer je de notariële akte tekent, is dus allesbehalve een detail.
Sterker nog: het kan bepalen of een project werkt… of niet.
Wie slim investeert, begint al met plannen vóór de handtekening gezet is. Aannemers screenen, offertes vergelijken, de juiste stappen voorbereiden. Niet omdat het “moet”, maar omdat timing rechtstreeks doorwerkt in je rendement.
Ook het type pand speelt mee.
Een woning kopen mét een geldige bouwvergunning kan een groot voordeel zijn. Ja, je betaalt er soms iets meer voor. Maar die voorsprong kan zich snel terugverdienen, zeker als je daardoor binnen de voorwaarden blijft om van het verlaagde overdrachtstarief van 2% te genieten.
Daarnaast is het cruciaal om vooraf goed uit te zoeken welke bouwvergunning je nodig hebt. Een vergunning voor “kleine werken” kan zonder architect en gaat sneller. Een vergunning voor “grote” werken, daar heb je een architect voor nodig en duurt langer om te bekomen. Wie dat onderscheid niet kent, verliest kostbare tijd. En tijd is precies wat vanaf 2026 schaars wordt.
Want eerlijk is eerlijk: binnen twee jaar opnieuw verkopen is haalbaar, mits je vooraf correct rekent, realistisch plant en weet waar je aan begint.
Wie dat doet, vindt ook in 2026 nog kansen. Wie de regels niet kent of te laat begint nadenken, betaalt de rekening.
Mijn verwachting (en dit is een voorspelling):
👉 DIY-flippers verdwijnen,
👉 professionele renovatiebedrijven met vaste teams en netwerken nemen het over.
En wie niet wil gokken, maar doordacht wil investeren aan de Costa del Sol, zit goed bij Azull.
📩 Mail je budget en wensen naar anna@azull.info, dan plannen we samen je aankoop én investeringsstrategie.
Investeren in vastgoed in Spanje is geen gok.
Mits je de regels kent, de juiste cijfers hanteert en correcte begeleiding hebt.
Veelgestelde vragen
Vanaf 2026 wordt het verlaagde overdrachtstarief van 2% beperkt tot aankopen tot €500.000 en wordt de doorverkooptermijn verkort van vijf naar twee jaar.
Nee. Alleen voor professionele kopers én enkel tot €500.000 aankoopprijs. Daarboven geldt opnieuw 7%.
Ja, maar enkel met een strakke planning, correcte vergunningen en professionele uitvoering.
Door vóór aankoop vergunningen, aannemers en timing volledig in kaart te brengen, idealiter met begeleiding.