Vanaf 8 augustus 2024 gelden er nieuwe regels voor toeristische verhuur in de Comunidad Valenciana. Deze veranderingen zijn van toepassing op populaire gebieden zoals de Costa Blanca in Alicante en Valencia. Hieronder vind je de belangrijkste wijzigingen, ingevoerd door het Koninklijk Besluit Wet 9/2024.
Inhoudsopgave
Belangrijkste wijzigingen in toeristische verhuur
1. Definitie van toeristische verhuur
Verhuur van een woning voor 10 dagen of minder aan dezelfde huurder wordt als toeristisch beschouwd, mits voldaan wordt aan de regels voor toeristische accommodaties.
2. Verhuur per kamer is verboden
Het is niet toegestaan om kamers te verhuren; de gehele woning moet verhuurd worden. Dit verbod werd al vastgelegd in Wet 15/2018, maar er wordt nog vaak tegen deze regel gezondigd.
3. Geldigheidsduur en overdraagbaarheid van verhuurlicenties
- – Nieuwe en bestaande licenties vanaf 7 juli 2018 zijn 5 jaar geldig.
- – Licenties zijn niet overdraagbaar. Bij verkoop van een woning moet de nieuwe eigenaar een nieuwe verhuurlicentie aanvragen.
Om de geldigheid van de licentie met nog eens 5 jaar te verlengen, moet de houder van de licentie binnen de maand voor het verstrijken van elke periode een verklaring op eer voor verlenging indienen en de nodige documenten zoals conformiteitsattesten en EPC van de woning, toestemming of verklaring dat de VME of VVE verhuren toelaat enz.
Als de verlenging niet binnen de 5 jaar wordt aangevraagd, zal de licentie automatisch worden uitgeschreven uit het Register.
Bij eigendomsoverdracht van een geregistreerde toeristische woning moet de nieuwe eigenaar een nieuwe verlenging van de licentie aanvragen.
Toeristische woningen moeten beschikken over een unieke en geïndividualiseerde kadastrale referentie voor elk onroerend goed of toeristische woning.
4. Licentieverlenging en verlies van registratie
Het decreet legt de verplichting op aan reeds functionerende toeristische woningen om de kadastrale referentie van het onroerend goed vóór 31 december 2024 aan de administratie door te geven. Anders wordt de registratie in het Register van Toerisme van de Comunidad Valenciana geannuleerd.
Heel belangrijk! Kijk dus je licentie na of kadastraal nummer vermeld is. Bij twijfel neem contact met je advocaat of gestor.
Gemeentelijke beperkingen op toeristische verhuur
Gemeenten krijgen de bevoegdheid om op basis van algemeen belang beperkingen in te voeren met betrekking tot het maximaal aantal toeristische woningen per gebouw, sector, gebied, zone of regio. Deze beperkingen moeten wel altijd ”evenredig” zijn.
Nieuw en belangrijk is dat gemeentes hun beperkingen openbaar moeten maw. Maw het kan niet meer dat als jij je aanvraag indient, de gemeente op dat moment beslist of ze toeristische verhuring toelaat of niet. Indien ze ergens een verbod oplegt moet dat openbaar gepubliceerd worden.
Gemeenten zijn verantwoordelijk voor het toezicht en de controle op de naleving van de vereisten voor toeristische woningen.
Gemeenten die dit wensen, kunnen de bevoegdheid krijgen om de procedures voor sancties wegens inbreuken op het gebied van toeristische woningen op hun grondgebied te organiseren en af te handelen, evenals de administratieve herziening van de uit deze procedures voortvloeiende besluiten.
Overgangsregeling voor toeristische verhuurlicenties
De inschrijving in het Toeristisch Register heeft over het algemeen een geldigheidsduur van 5 jaar. Daarna moet de inschrijving worden verlengd. Het Koninklijk Besluit Wet 9/2024 maakt onderscheid tussen verschillende situaties:
1. Toeristische woningen geregistreerd sinds Wet 15/2018
Zij behouden de geldigheid van hun inschrijving gedurende 5 jaar vanaf de inwerkingtreding van het Koninklijk Besluit, dat wil zeggen van 8 augustus 2024 tot 8 augustus 2029. Op die datum moeten zij een nieuwe verklaring afleggen als ze een verlenging indienen om door te gaan met de activiteit, en moeten zij voldoen aan alle vereisten zoals vastgelegd in artikel 23 bis van het Koninklijk Besluit Wet.
Bij die verklaring moet er o.a. een comformiteitsattest zitten van de gemeente, de EPC van de woning en er moet een verklaring bij zitten van de VME of VVE dat verhuren mag. Of dit laatste een document is geleverd door de VME of VVE of dat je het zelf mag verklaren, is nog niet duidelijk op dit moment (13.09.2024).
2. Toeristische woningen geregistreerd vóór Wet 15/2018
Deze woningen behouden hun licentie onder dezelfde voorwaarden. De licentie moet elke 5 jaar worden verlengd, waarbij de woning aan comforteisen moet voldoen, zoals airconditioning en verwarming in de woon- en slaapkamers. Toestemming van de gemeente of VME/VVE is echter niet vereist. Bij verkoop van de woning vervalt de licentie, en de nieuwe eigenaar moet een nieuwe aanvraag indienen.
3. Nieuwe verhuuraanvragen vanaf 8 augustus 2024:
Voor toeristische woningen die hun activiteiten na 8 augustus 2024 beginnen, is inschrijving in het Toeristisch Register alleen mogelijk als aan alle vereisten is voldaan, zoals toestemming van de gemeente, comforteisen en goedkeuring van de VME/VVE.
Vragen over je licentie?
Voor Azull klanten: Vragen over je licentie? Check met je gestor of advocaat of mail mark@azull.info
Voor niet-Azull eigenaars: vragen over je licentie? Check met je gestor of advocaat.
Eigendomsoverdracht en licentieoverdracht
Bij eigendomsoverdracht van een toeristische woning vervalt de vergunning automatisch. De nieuwe eigenaar moet een nieuwe licentie aanvragen. Hiervoor moeten de volgende documenten worden ingediend:
- – Een verklaring op eer over de verhuurperiode.
- – Een gemeentelijk compatibiliteitsrapport dat aantoont dat de woning voldoet aan de wettelijke voorschriften.
- – Toestemming van de VME of VVE voor verhuur.
- – Een energieprestatiecertificaat (EPC).
Toeristische woningen in commerciële ruimten
Toeristische woningen in commerciële ruimten, zoals op de begane grond van gebouwen, moeten voldoen aan de ontwerp- en kwaliteitseisen voor woongebouwen. Dit omvat onder andere eisen met betrekking tot ventilatie, verlichting, parkeerplaatsen en de interne circulatie van het gebouw.
Overtredingen en sancties
Eigenaren van toeristische woningen zijn verantwoordelijk voor het naleven van de wetgeving, zelfs als zij niet de beheerders zijn. Bij illegale activiteiten of clandestiene verhuur kunnen eigenaren verantwoordelijk worden gehouden. Het niet verstrekken van informatie over de verantwoordelijke personen kan resulteren in een boete van €10.001 tot €100.000, en mogelijk tijdelijke sluiting van het pand of opschorting van de toeristische activiteit.
In duidelijke taal: de overheid wil precies weten wie de eigenaar en beheerder van het pand zijn, om illegaal beheer te voorkomen.
Dienstverleningseisen
Er gelden nieuwe kwaliteitseisen voor verhuurders, waaronder:
- – Het verbod op het afgeven van sleutels via kastjes op de openbare weg.
- – De verplichting om een 24/7 bereikbaarheidsnummer beschikbaar te stellen.
De huurder moet ergens de sleutel kunnen ophalen (niet uit een sleutelkastje aan de deur), en bij problemen moet hij de verhuurder kunnen bereiken. De verhuurder neemt dan contact op met de beheerder; de huurder mag niet direct contact opnemen met de beheerder.
Verlenging van vergunningen
De licentie moet elke vijf jaar worden verlengd.
Opmerkingen en verduidelijkingen
- – Indien je nog geen kadastrale referentie hebt, bijvoorbeeld bij een nieuwbouwwoning, kan de ‘código registral único’ worden gebruikt.
- – Sommige verhuurbedrijven zeggen dat “gemengde verhuur” (toeristisch en seizoensverhuur) niet toegestaan is. Dit klopt niet, maar je moet aangeven welke periode je toeristisch wilt verhuren. Voor de overige periodes kun je de woning seizoensmatig verhuren.
- – Er bestaan geen overkoepelende verhuurlicenties voor verhuurkantoren of organisaties. Elke licentie is persoonlijk en geldt voor één specifiek pand.
Wij hebben naar best vermogen en na overleg met een aantal advocaten en juristen waar wij mee samenwerken, deze blog gemaakt.
Heel veel van wat het nieuwe decreet voorziet zal nog moeten omgezet worden naar de praktijk. Wij verwachten dat dit de volgende maanden duidelijker zal gaan worden.
Ook de verhuuraanbieders en platformen zullen nog de nodige aanpassingen moeten voorzien.
Zodra we meer info hebben passen we deze blog aan.
– Marleen Maandag 9 september 2024
Vragen over je licentie?
Voor Azull klanten: Vragen over je licentie? Check met je gestor of advocaat of mail mark@azull.info
Voor niet-Azull eigenaars: vragen over je licentie? Check met je gestor of advocaat.
