Inhoudsopgave
Estepona: van rustig kustplaatsje tot hotspot
Op een zonnige ochtend flaneer je over de boulevard van Estepona, met de geur van verse koffie in je neus en de glinstering van de Middellandse Zee aan je zijde. Denk aan een ruim terras met uitzicht op zee, een zacht briesje en het geluid van kletterende ijsblokjes in je glas – dat is wonen in Estepona anno 2025.
Maar hoe komt het dat deze stad in een paar jaar tijd zo’n enorme sprong voorwaarts heeft gemaakt? Het korte antwoord: Marbella zat jarenlang op slot. En dat had alles te maken met een hardnekkige erfenis van corruptie, een vernietigd bestemmingsplan en extreem lange vergunningsprocedures. Terwijl Marbella nog vastzat, bloeide in Estepona de markt op – net als de kleurrijke bloemen langs haar perfect verzorgde boulevard.
Hoe Marbella zichzelf vastreed
Na de crisis trok de Spaanse vastgoedmarkt vanaf 2013 weer aan. Marbella had in theorie alles om de heropleving te leiden: internationale vraag, goedkope grond, relatief lage bouwkosten.
Maar toen gebeurde er dit:
- Jarenlange corruptieschandalen rond vergunningen en grondverkopen
- In 2015 vernietigde het hooggerechtshof het ruimtelijke ordeningsplan (PGOU 2010)
- Gevolg: Marbella moest terugvallen op het oude plan uit 1986
- Heel wat geplande projecten mochten daardoor niet doorgaan, omdat de gronden volgens het oude plan geen woonbestemming hadden
- Er ontstond eerder schaarste dan overaanbod in betaalbare nieuwbouw
- Die nieuwbouwvraag verplaatste zich wél naar Estepona
Daar kwam nog iets bij:
Omdat het lokale plan ongeldig was, moesten bouwvergunningen via de Junta de Andalucía lopen in plaats van via de gemeente. Dat betekende dat procedures 2 tot 4 jaar, soms nog langer, konden duren. Voor investeerders is zo’n vertraging een ramp: het vreet aan de rentabiliteit en maakt projecten veel minder aantrekkelijk.
Toen de vergunningen uiteindelijk werden verleend, kwamen veel gelijkaardige projecten tegelijk op de markt. Wat aanvankelijk een tekort aan moderne nieuwbouw was, sloeg op dat moment om in een tijdelijk overaanbod.
Estepona: de grote winnaar van Marbella’s stilstand
Terwijl Marbella worstelde, greep Estepona zijn kans. Hier ging het wél vlot:
- Snelle vergunningen → ontwikkelaars konden direct inspelen op de vraag
- Actieve stadsvernieuwing → opgeknapte boulevard, nieuwe jachthaven, groene zones
- 20–30% lagere prijzen dan Marbella, met vergelijkbare ligging en uitzichten
- Toplocatie → via de nieuwe tunnel ben je in een paar minuten in Marbella
- Doordat vraag en aanbod beter op elkaar afgestemd waren, groeide Estepona gestaag door, zonder overspoeld te worden door te veel gelijkaardig aanbod tegelijk.
Maar met al die kranen… geen bubbel in Estepona?
Wie nu door Estepona rijdt, ziet overal kranen. Toch is er voorlopig geen reden tot zorg.
Bij Azull volgen we de markt wekelijks op de voet. Hoe?
Elke week ontvangen we automatisch de prijslijsten en beschikbaarheden van 300 projectontwikkelaars. Door die data te vergelijken, zien we precies:
- Welke projecten sneller verkopen
- Waar het trager gaat
- Of er signalen zijn van marktvertraging
De eerste tekenen van een afkoeling zijn:
- Key-ready woningen die blijven staan
- Gratis extra afwerking door ontwikkelaars
- Extra makelaarscommissies achter de schermen
En dat zien we nu niet in Estepona. Vraag en aanbod zitten nog steeds perfect in balans.
Marbella vastgoedmarkt anno 2025: terug in topvorm
Inmiddels is de situatie in Marbella volledig genormaliseerd. Vraag en aanbod van nieuwbouw zijn nu in evenwicht, met zelfs een iets grotere vraag dan aanbod.
Dat kan ook bijna niet anders: er is nog maar zeer weinig beschikbare bouwgrond.
Wat er gebouwd wordt, is vaak luxer en van hogere kwaliteit dan elders aan de Costa del Sol. Dat heeft geleid tot een bloeiende markt van resale-panden.
- Meestal dichter bij zee dan nieuwe projecten
- Vaak op toplocaties met gevestigde voorzieningen
- Hoog in trek bij kopers die luxe én ligging belangrijk vinden
Marbella is daardoor vandaag een complementaire markt naast Estepona: waar Estepona meer nieuwbouw en ontwikkeling biedt, schittert Marbella met exclusieve bestaande woningen op toplocaties.
Wat na 2025 met de vastgoedmarkt in Estepona en Marbella?
Voor zowel Estepona als Marbella verwachten we na 2025 nog steeds een gezonde vastgoedmarkt, maar de extreme verkoopsnelheid van 2022–2024 is eraf.
De verkoop loopt nog steeds vlot, maar hier en daar zien we dat panden pas ná oplevering verkocht worden. In sommige gevallen kun je vandaag kopen en al begin 2026 in je woning trekken, zonder de gebruikelijke wachttijd van twee jaar.
Dit betekent dat de snelheid van verkoop iets afneemt en het aanbod op enkele plekken nét boven de vraag ligt. Het gaat echter om verschijnselen in de marge, de markt blijft sterk en aantrekkelijk voor investeerders én particuliere kopers.
Conclusie: twee sterke vastgoedmarkten, elk met hun eigen troeven
Estepona groeide dankzij Marbella’s stilstand. Marbella heeft nu zijn balans hervonden en biedt een luxe resale-markt die uniek is in de regio. Estepona blijft groeien met moderne nieuwbouw, gezonde vraag en een goed afgestemd aanbod. Na 2025 blijven beide markten kansrijk, al is het verkooppatroon wat realistischer dan in de topjaren.
💡 Tip van Azull
Benieuwd waar nu de beste kansen liggen, rekening houdend met de veranderende marktsnelheid?
📩 Mail ons vandaag
We adviseren je met plezier én actuele marktinzichten, zodat jij het juiste pand koopt – passend bij jouw wensen, timing en budget. Zo geniet jij jarenlang van jouw Spaanse casa, het heerlijke eten, de muziek, fiesta én siesta.