De nieuwste cijfers van het Colegio de Registradores bevestigen wat we de afgelopen maanden steeds duidelijker zien: de Spaanse vastgoedmarkt begint af te koelen.
Maar wie bij “afkoelen” meteen denkt aan dalende prijzen, moet opletten.
Er worden minder woningen verkocht. De prijzen stijgen nog altijd. Buitenlanders nemen een recordaandeel van de markt voor hun rekening. En Nederlanders zijn ondertussen bijna de grootste buitenlandse kopersgroep van Spanje.
Tijd om de cijfers van Q2 2026 naast elkaar te leggen.
Inhoudsopgave
1. Het aantal verkopen daalt opnieuw
In het tweede kwartaal werden in Spanje 167.934 woningen verkocht.
Dat is:
- 5,7% minder dan in Q1 2026 (178.096)
- 2,3% minder dan in Q2 2025 (181.625)
Het is bovendien het tweede kwartaal op rij waarin het aantal transacties terugloopt.
Dat is een eerste duidelijk signaal dat de Spaanse vastgoedmarkt minder hard draait dan voordien.
2. Vooral nieuwbouw valt terug
Bij nieuwbouw is de daling nog opvallender.
In Q2 werden 34.919 nieuwbouwwoningen geregistreerd. Dat is 11,5% minder dan in Q1.
Daar moeten we wel een belangrijke kanttekening bij maken.
Een nieuwbouwwoning die vandaag bij de notaris passeert, is meestal niet vandaag verkocht.
In Spanje wordt de akte van een nieuwbouwwoning doorgaans pas verleden wanneer de woning klaar is. De koper kan zijn koopcontract 12, 18 en soms zelfs 24 maanden eerder hebben getekend.
De nieuwbouwcijfers van Q2 vertellen ons dus voor een deel wat kopers één tot twee jaar geleden beslist hebben.
Dat maakt het moeilijk om uitsluitend op basis van aktes conclusies te trekken over de vraag van vandaag.
3. Minder verkopen betekent voorlopig niet goedkoper
Dit is misschien het belangrijkste cijfer.
De gemiddelde geregistreerde woningprijs bedraagt inmiddels €2.487 per m².
Dat is:
+2,4% tegenover Q1
+9,2% tegenover Q2 2025
De Spaanse markt kan dus perfect afkoelen terwijl de prijzen nog stijgen.
Dat klinkt tegenstrijdig, maar is het niet.
Wanneer het aanbod beperkt blijft en vooral goede woningen op goede locaties schaars zijn, hoeven prijzen niet onmiddellijk mee te dalen wanneer het aantal transacties terugloopt.
Wie daarom denkt: “Ik wacht nog zes maanden, dan wordt Spanje wel goedkoper”, heeft daar vandaag nog geen cijfers voor die dat ondersteunen.
4. Buitenlanders breken een record
Nog opvallender is het aandeel buitenlandse kopers.
In Q2 kwam 15,98% van alle Spaanse woningaankopen voor rekening van buitenlanders.
Dat is het hoogste aandeel ooit.
Van de ongeveer 167.900 verkochte woningen werden er dus ongeveer 26.800 door buitenlandse kopers gekocht.
En het nationale gemiddelde vertelt maar een deel van het verhaal.
In de Comunidad Valenciana, waar onder andere de Costa Blanca ligt, bedraagt het aandeel buitenlandse kopers zelfs ruim 31%.
De markt aan de Spaanse costa’s kan daardoor heel anders evolueren dan de Spaanse vastgoedmarkt als geheel.
5. Nederlanders bijna de grootste buitenlandse kopersgroep
Nederland springt er opnieuw uit. Het verschil in aantal aankopen tussen de Britten en Nederlanders bedraagt nog 13 woningen. Statistisch te verwaarlozen.
Van alle buitenlandse aankopen in Q2 was:
6,99% Brits (1.843)
6,94% Nederlands (1.830)
6,11% Duits (1.612)
Nederlanders zitten dus op een haar na aan de top.
Hun aandeel bedroeg in Q1 nog 6,56%. Ze winnen dus niet alleen terrein omdat buitenlanders belangrijker worden. Ook binnen de groep buitenlandse kopers neemt hun aandeel toe.
Omgerekend spreken we over ongeveer 1.830 Nederlandse woningaankopen in Q2.
6. En de Belgen?
Belgen blijven, met 989 aankopen dit kwartaal, een belangrijke groep kopers in Spanje, maar de spectaculaire opmars die we bij Nederlanders zien, zien we niet in dezelfde mate bij Belgische kopers.
Dat is interessant omdat Nederlanders en Belgen vaak als één Noord-Europese kopersmarkt worden bekeken.
De cijfers laten steeds meer zien dat we dat beter niet doen.
7. De grote vraag: resident of niet-resident?
Er ontbreekt nog één essentieel stukje informatie.
De cijfers van de Registradores geven enkel aan hoeveel Nederlanders een tweede woning kopn. Het is wachten op de cijfers van de Notarissen om te zien hoeveel Nederlandse residenten kochten. Als ik zie hoe hoog de vraag naar emigratie is dan denk ik dat ook die categorie nog flink blijft kopen.
De eerdere cijfers van de Spaanse notarissen laten zien dat de ontwikkeling bij residenten en niet-residenten sterk kan verschillen. De Belgen en Nederlanders zijn daar wel de uitzondering. Bij ons blijven de niet-residenten ook flink kopen. Terwijl bij andere nationaliteiten het vooral de residenten zijn die de cijfers sterk houden.
Onze conclusie over Q2 2026
De Spaanse vastgoedmarkt is niet meer dezelfde markt als één of twee jaar geleden.
Het aantal verkopen daalt.
Maar tegelijkertijd:
Vooral nieuwbouwprijzen stijgen, buitenlanders bereiken een recordaandeel en Nederlanders rukken verder op.
Daarom moet je voorzichtig zijn met algemene krantenkoppen als “dé Spaanse vastgoedmarkt koelt af”.
Spanje bestaat uit tientallen verschillende vastgoedmarkten. Nieuwbouw gedraagt zich anders dan resale. Alicante anders dan Madrid. En buitenlandse kopers anders dan Spaanse kopers. En de Costa’s? Die volgen nog een andere logica.
De cijfers wijzen op een voorzichtige afkoeling.
Maar voorlopig niet op een algemene prijsdaling. En dat verwachten we ook niet voor kwartaal 3 in 2026.
Wel meer ruimte om te onderhandelen op de prijs. En dat op bestaande panden en zelfs ook hier en daar op nieuwbouw appartementen of villa’s. En dat is alleen maar positief als je aan kopen denkt.
Warme groeten,
Marleen
Wil je geen kwartaal cijfers missen? Schrijf je in voor onze nieuwsbrief en ontvang elk kwartaal onze kijk op de Spaanse vastgoedmarkt en tips en weetjes over kopen in Spanje.